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Umlage der Kosten eines Heizöltanks auf die Mieter |
Aktuell: Der BGH hat entschieden: Wiederkehrende Kosten der Reinigung des Öltanks einer Heizungsanlage sind umlagefähige Betriebskosten.. Die Tankreinigungskosten können in dem Jahr umgelegt werden, in dem sie entstanden sind. (BGH, Urteil v. 11.11.2009 – VIII ZR 221/08, NJW 2010, 226). Damit ist die seitherige kontroverse Rechtsprechung, wie unten erwähnt, obsolet |
Welche Kosten für den Heizöltank kann der Vermieter als Betriebskosten auf die Mieter umgelegen?
Reinigungskosten der Öltankanlage
Zwar sind bei Wohnräumen gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenV und § 2 Nr. 4 BetrKV auch die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes umlagefähig. Ob dazu allerdings auch die Kosten für die Öltankreinigung gehören und demgemäß auf den Mieter umgelegt werden dürfen, ist in der Rechtsprechung umstritten. Für die Umlage der Kosten in der Heizkostenabrechnung sprachen sich aus: LG Frankenthal (Urt. v. 10.4.1985 – 2 S 483/84, WuM 1990,32), LG Hamburg (Urt. v. 22.6.1989 – 7 S 121/88, WuM 1989, 522), AG Regensburg (Urt. v. 11.8.1993 – 9 C 2418/93, WuM 1995, 319), AG Hamburg (Urt. v. 21.9.1982 – 48 C 996/82, WuM 1982, 310) und AG Bremerhaven (Urt. v. 16.12.2003 – 52 C 1262/03).
Nach anderer Ansicht sind Tankreinigungskosten keine laufenden Betriebskosten, sondern Instandhaltungskosten. Für Instandhaltungen muss der Mieter aber grundsätzlich nicht aufkommen, weil er für die Abnutzung der Sache und deren Erhaltungsaufwand seine Miete zahlt. So argumentieren: AG Wennigsen/Deister (Urt. v. 17.5.1990 – 14 C 35/90, WuM 1991, 358), AG Karlsruhe (Urt. v. 29.11.1991 – 7 C 477/91, WuM 1992, 139), AG Rendsburg (Urt. v. 22.10.2001 – 11 C 117/01, WuM 2002, 232), AG Gießen (Urt. v. 26.6.2001 – 45 MC 207/01, WuM 2003, 358), AG Ahrensburg (Urt. v. 13.7.2000 – 46 C 303/99, WuM 2002, 117) und AG Hamburg (Urt. v. 16.12.1997 – 49 C 617/97, WuM 2000, 332).
Wenn man die Meinung vertritt, dass die Kosten der Tankreinigung umlagefähig sind, ist zu berücksichtigen, dass diese Arbeiten nur alle paar Jahre anfallen. Deshalb darf man die Rechnung für solche Leistungen nicht auf einmal auf die gerade im Gebäude wohnenden Mieter verteilen, sondern der Betrag ist auf mehrere Jahre aufzuteilen (AG Bad Schwalbach, Urt. v. 24.1.1985 – 2 C 209/84, WuM 1985, 256; AG Langenfeld, Urt. v. 30.11.1981 – 13 C 294/81, WuM 1983, 123). Wird eine Tankreinigung beispielsweise alle 8 Jahre gemacht, ist der Betrag zu achteln und so auf die nächsten 8 Jahre aufzuteilen. Die dafür unter Umständen entstehenden Zinskosten sind jedoch nicht umlagefähig.
Grundsätzlich gehört der Heizöltank zur Heizungsanlage. Kommt man zum Ergebnis, dass die Tankreinigungskosten nicht umgelegt werden können, betrifft dies lediglich die Umlagemöglichkeit in der Heizkostenabrechnung, die eindeutig durch die Heizkostenverordnung vorgegeben ist. Bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag kann es durchaus sein, dass trotzdem die Tankreinigungskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV als umlagefähig anzusehen sind, sofern es sich nicht um Vorarbeiten für eine Reparatur handelt. Im Gewerbemietrecht kann die Umlagemöglichkeit hingegen ohne weiteres im Mietvertrag vereinbart werden.
Prüfung und Wartung
Die Kosten für die nach der VAwS vorgeschriebenen Sachverständigenprüfungen dürften im Rahmen von § 2 Nr. 4 BetrKV umlagefähig sein (Abgelehnt dagegen hinsichtlich der Gebühr für die TÜV-Abnahme eines Gastanks durch das AG Rheine, Urt. v. 10.1.1985 – 14 C 644/88, WuM 1985, 345), zumindest aber als vereinbarte sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV. Weil Öltanks in aller Regel viele Jahre lang wartungsfrei sind, entstehen sonst keine laufenden Wartungskosten. Reparaturen, wie beispielsweise der Austausch eines defekten Grenzwertgebers, sind Instandsetzungsarbeiten und fallen dem Vermieter zu Last.
Versicherungen
Die jährliche Prämie der Gewässerschadenhaftpflichtversicherung ist umlagefähig. Allerdings gehört die Versicherungsprämie nicht zu den Heizkosten i.S. von § 7 Abs. 2 HeizkostenV sondern zur Betriebskostenart „Sach- und Haftpflichtversicherung“ nach § 2 Nr. 13 BetrKV (BayObLG, Beschluss v. 10.1.1997 – 2Z BR 35/96, WuM 1997, 234; AG Hamburg, WuM 1988, 38).
Diese Kosten zahlt der Eigentümer
Instandsetzungs- und Reparaturkosten kann man weder nach der Heizkostenverordnung noch nach der Betriebskostenverordnung auf die Mieter umlegen. Beispiele: Umrüstung eines einwandigen in einen doppelwandigen Tank, Erneuerung des Leckanzeigegeräts, Einschweißen eines neuen Tankbodens, Auskleiden des Tankraums mit einer öldichten Folie, Ersatz eines Stahltanks durch einen Kunststofftank. Auch die vorherige Tankreinigung im Rahmen einer Neubeschichtung des Öltanks ist eine vorbereitende Maßnahme zur Instandsetzung und kann nicht auf den Mieter umgelegt werden (LG Frankenthal, Urt. v. 10.4.1985 – 2 S 483/84, ZMR 1985, 332 = WuM 1990, 32; AG Regensburg, Urt. v. 11.8.1993 – 9 C 2418/93, WuM 1995, 319; LG Hamburg, Urt. v. 22.6.1989 – 7 S 121/88, WuM 1989, 522). Die Kosten für die Anodenschutzanlage und die vorgehende Tankreinigung sind nicht umlagefähig, weil der Korrosionsschutz am Öltank zur Instandhaltung zählt (AG Friedberg (Hessen), Urt. v. 18.3.1998 – C 1626/ 96-17, WuM 2000, 381). Das gilt gleichermaßen für den Anstrich eines Stahltanks mit Rostschutzfarbe (AG Berlin-Schöneberg, Urt. v. 21.10.1981 – 6 C 233/81, GE 1981, 1119).
Stand März 2006/April 2010
© IKV Erwin Ruff