Mieterhöhung durch eine Indexmiete


Die verschiedenen Möglichkeiten zur Erhöhung der Wohnraummiete ergeben sich aus den gesetzlichen Bestimmungen der §§ 557-561 BGB. Zulässig ist die Mieterhöhung auch durch Vereinbarung einer Indexmiete nach § 557b BGB, bei der die Veränderung der Miete mit der Entwicklung der Lebenshaltungskosten verknüpft ist. Bei steigendem Index erhöht sich die Miete; ein sinkender Index führt zu einer Mietminderung. Die Indexmiete ist aber nur für den frei finanzierten Wohnraum möglich. Im preisgebundenen Wohnungsbau ist sie weiterhin nicht zulässig. Auf Gewerbemietverträge ist § 557b BGB nicht anwendbar; hierfür gelten die speziellen Vorschriften des am 14.9.2007 in Kraft getretenen Preisklauselgesetzes (PrKG) v. 7.9.2007, BGBl. I S. 2246, zuletzt geändert am 29.7.2009, BGBl. I S. 2355)


Seit 1.9.2001 kann die Indexmiete noch einfacher vereinbart werden

Das Prinzip der Indexmiete, man spricht auch von Wertsicherungsklausel oder Indexklausel, weicht erheblich von der gängigen Mieterhöhungserklärung nach § 558 BGB ab. Zur Begründung einer Mieterhöhung ist die Indexmiete losgelöst von Mietspiegel, drei Vergleichswohnungen oder einem Sachverständigengutachten. Ob und wie sich die Miete ändert, hängt ganz allein von der Entwicklung der Lebenshaltungskosten ab. Das ist ein objektiver Wertmesser, völlig wertneutral und von niemanden zu beeinflussen.


Noch bis zum 31.8.2001 musste nach dem früheren § 10a MHG bei Vereinbarung einer Indexklausel der Vermieter für mindestens 10 Jahre auf das Kündigungsrecht verzichten oder ein Mietverhältnis auf Lebenszeit eingegangen werden. Das am 1.9.2001 in Kraft getretene neue Mietrecht hat die Indexmiete sehr vereinfacht. Im neuen § 557b BGB ist die so genannte 10-Jahres-Klausel des Mietvertrags nicht mehr enthalten. Jetzt, wo die Kündigungssperrfrist entfallen ist, kann eine Indexmiete völlig frei vereinbart werden, unabhängig davon, für wie lange ein Mietverhältnis begründet wird. Ob Zeitmietvertrag oder unbefristetes Mietverhältnis, eine Indexklausel ist hier wie da möglich.


Bis einschließlich 31.12.1998 musste jede Indexklausel durch die zuständige Landeszentralbank genehmigt werden. Damit wollte man eine inflationäre Mietentwicklung unterbinden. Mit der Einführung des Euro als neue Währung wurde die seitherige Genehmigungsvorschrift in § 3 WährG bereits zum 1.1.1999 ersatzlos aufgehoben, was bedeutet, dass die Indexklausel eines Wohnungsmietvertrags ohne „amtlichen Segen“ vereinbart werden kann. Die Indexmiete ist disponibel. Für ihre rechtswirksame Vereinbarung muss der Mieter der Indexklausel ausdrücklich zustimmen. In § 557b Abs. 1 BGB heißt es, dass die Vertragsparteien die Indexmiete schriftlich vereinbaren „können“. Verlangt wird Schriftform nach § 126 BGB.


Der zulässige Index ist gesetzlich festgelegt

Nach § 557b Abs. 1 BGB darf für eine Indexklausel nur der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland vereinbart werden. Ein anderer Index, wie beispielsweise der Baukostenindex oder der Index der Einzelhandelspreise, ist damit nicht zulässig. Auch der Index eines Statistischen Landesamts ist im Wohnraummietrecht jetzt nicht mehr möglich. Vor dem 1.9.2001 konnte nach dem früheren § 10a MHG neben dem Index für ganz Deutschland auch unter 8 weiteren Teilindizes, beispielsweise dem Preisindex für die Lebenshaltung von 4-Personen-Haushalten von Beamten und Angestellten mit höherem Einkommen, gewählt werden.


Mit Berichtsmonat Januar 2003 hat das Statistische Bundesamt auf die neue Preisbasis 2000 umgestellt und eine umfassende Indexrevision vorgenommen. Dabei sind alle Teilindizes für spezielle Haushaltstypen sowie für die alten und neuen Bundesländer ersatzlos entfallen. Nunmehr berechnet das Statistische Bundesamt nur noch den „Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI)“. Nur dieser Index darf der Wohnraum-Indexklausel zu Grunde gelegt werden. Was bisher unter dem Namen „Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland“ bekannt war, nennt das Statistische Bundesamt jetzt „Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI)“. Inhaltlich hat sich allerdings nichts geändert. Der VPI ist der offizielle Nachfolgeindex des in § 557b BGB erwähnten Preisindex, ohne dass § 557b BGB ausdrücklich geändert wurde.


Alle, die seither einen anderen als den „Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland“ haben, müssen jetzt umstellen. Denn die Indexwerte einer alten Klausel, die es nicht mehr gibt, sind auf die neue Basis zu bringen. Wer beispielsweise den Preisindex für einen 4-Personen-Haushalt mit mittlerem Einkommen in seiner Indexklausel stehen hat, kann damit nicht mehr weiterrechnen, weil das Statistische Bundesamt diesen Index nicht mehr ermittelt. Es gibt auch keine Umrechnungsformel oder ähnliche Hilfsmittel, mit der wenigstens der vereinbarte Preisindex (z. B. 4-Personen-Arbeitnehmerhaushalt mit mittlerem Einkommen) fortgeführt werden könnte.


Anders als bei Wohnräumen können Vermieter von Gewerberäumen nach § 3 Abs. 1 PrKG unter dem

wählen.


Mit dem Preisindex für die Verbraucherpreise wird die durchschnittliche Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen, die von privaten Haushalten für Konsumzwecke gekauft werden, ermittelt. Ein wesentliches Merkmal des Preisindex ist, dass er nicht für einen bestimmten Stichtag, beispielsweise den 1. Juli, sondern für einen Berichtsmonat, beispielsweise Juli, ermittelt wird. Wie sich der Verbraucherpreisindex für Deutschland entwickelt, gibt das Statistischen Bundesamt monatlich bekannt.

Ansagedienst für aktuelle Ergebnisse: Tel.: 06 11/75-2888

oder im Internet.


Ersetzen eines entfallenen Teilindex

Erstmals für Januar 1991 hat das Statistische Bundesamt den „Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland“ berechnet. Wird in einer Wertsicherungsklausel auf diesen Index Bezug genommen, muss an der Klausel nichts verändert werden. Dieser Index wird nämlich unter dem neuen Namen „Verbraucherpreisindex für Deutschland“ weitergeführt.


Sofern sich die Indexklausel auf einen 2003 weggefallenen Teilindex bezieht, beispielsweise auf den 4-Personen-Haushalt von Beamten und Angestellten mit höherem Einkommen, macht sie das nicht gegenstandslos. Das entspräche nämlich nicht dem Willen beider Vertragspartner bei Vertragsschluss. Denn durch die Wertsicherungsklausel sollte ja ausdrücklich die Miete an die Geldentwertung gekoppelt werden.


Bei einer Indexklausel mit einem entfallenen Teilindex könnte man durchaus die Meinung vertreten, man müsse jetzt ausdrücklich per Vertragsänderung auf den Verbraucherpreisindex für Deutschland umstellen. Man wird allerdings davon ausgehen müssen, dass bisher eine wirksame Indexklausel vereinbart war. Dass jetzt mit dem Wegfall eines Teilindex deren Bezugsgröße entfallen ist, ist nicht die Schuld der Vertragsparteien. Deshalb wird nicht ohne Grund überwiegend die Meinung vertreten, dass der entfallene Teilindex in einer Wertsicherungsklausel automatisch durch den allein fortgeführten Verbraucherpreisindex für Deutschland ersetzt wird. Denn ein Bezug auf einen Index, den es nicht mehr gibt, scheidet aus. Deshalb tritt an dessen Stelle der Nachfolgeindex in Form des VPI. Dass diese Auffassung sachgerecht ist, kann man auch daraus entnehmen, dass laut Mitteilung des Statistischen Bundesamts die verschiedenen Preisindizes bisher nahezu identisch verlaufen sind. Innerhalb der letzten 20 Jahre haben sich zwischen einzelnen Indizes im Jahresdurchschnitt nur minimale Abweichungen von 0,03 % ergeben, was man vernachlässigen kann.


Natürlich steht einer ausdrücklichen schriftlichen Anpassung der bestehenden Indexklausel nichts entgegen. Das dient allerdings nur der Klarstellung. Dann haben beide Vertragspartner wieder schwarz auf weiß eine aktuelle Fassung der Klausel auf dem Tisch. Überhaupt empfiehlt auch das Statistische Bundesamt die ausdrückliche Umstellung auf den Verbraucherpreisindex für Deutschland.


Alle Indexklauseln mit einem entfallenen Teilindex sind jetzt auf den neuen Index umzurechnen. Für den rechnerischen Übergang von alten Indizes auf den neuen Index stellt das Statistische Bundesamt einfache und nutzerfreundliche Hilfen zur Verfügung. Im Internet gibt es Hilfestellung durch ein kostenloses interaktives Programm, das die selbstständige Berechnung von Leistungsanpassungen bei vorhandenen Wertsicherungsklauseln ermöglicht.


Eine Punkte-Klausel sollte in eine Prozent-Klausel umgestellt werden

In älteren Mietverträgen finden sich noch Indexklauseln, wonach die Indexveränderung nach Punkten (Prozentpunkten) ermittelt wird. Hier könnte die Indexrevision des Statistischen Bundesamts gleichzeitig auch zum Anlass genommen werden, diese Indexklausel auf eine prozentuale Anpassung umzustellen. Das ist sinnvoll und wird auch vom Statistischen Bundesamt dringend empfohlen, weil bei einer Prozent-Klausel die Veränderung einer Indexreihe unabhängig vom zu Grunde gelegten Preisbasisjahr ist. Für diese Umstellung ist allerdings eine schriftliche Änderung des Mietvertrags unabdingbar.


Eine Punkte-Klausel hat den Nachteil, dass bei Veränderung des Preisbasisjahres, was alle 5 Jahre zu erwarten ist, die Punkteveränderung aufwändig zu berechnen ist. Eine Indexveränderung nach Punkten ist die Differenz zwischen dem neuen und dem alten Index. Diese einfache Subtraktion ist allerdings dann nicht möglich, wenn sich der Ausgangsindex aus der alte Basis (beispielsweise 1995) und der Erhöhungsindex aus der Basis 2010 ergibt. Demgegenüber spielt das Preisbasisjahr bei einer Prozent-Klausel keine Rolle.


Um eine korrekte Punkteveränderung zu bekommen, war es bisher erforderlich, die vom Statistischen Bundesamt auf der jeweiligen Originalbasis ermittelten Indexwerte auf das entsprechende alte Basisjahr umzurechnen. Dies geschah mittels Umbasierungsfaktoren, die es seit 2000 allerdings nicht mehr gibt. Deshalb der eindeutige Rat: In einem neuen Mietvertrag nur eine Erhöhung in Prozent vereinbaren. Vielen ist nämlich nicht klar, dass die Veränderung des Index in Prozent oder in Punkten gemessen werden kann und das zu unterschiedlichen Ergebnissen führt. Beispiel: Angenommen, der Index ist von 104 auf 109 Punkte gestiegen. Dann sind dies 5 Punkte, aber nur 4,81 % mehr. Das darf man nicht verwechseln.


Eine Indexveränderung in Prozent errechnet sich nach der Formel



Das Ergebnis ist von der Wahl des Basisjahres unabhängig. Für eine Indexklausel nach Prozent stellt das Statistische Bundesamt im Internet so genannte lange Reihen zur Verfügung, aus denen die Werte der aktuellen Preisbasis umgerechnet bis zurück ins Jahr 1991 entnommen werden können.


Die Indexklausel muss die Mietanpassung direkt angeben

Nach § 557b Abs. 1 BGB muss sich aus der Indexklausel ergeben, wie sich die Miete ändert, wenn sich der Preisindex verändert hat. Also beispielsweise: Die Miete ändert sich um 5 %, wenn sich der Verbraucherpreisindex für Deutschland um 5 % verändert hat. Mit der Wortwahl in § 557b BGB „die Miete wird durch den Preisindex bestimmt“ hat der Gesetzgeber auch klar zum Ausdruck gebracht, dass die Miete nicht nur steigen, sondern auch sinken kann. Deshalb ist eine so genannte Einseitigkeitsklausel, die nur auf die Möglichkeit der Mieterhöhung abstellt, unwirksam. Vielmehr muss die Klausel auch eine Mietminderung vorsehen. Denn es könnte ja durchaus vorkommen, dass sich der Verbraucherpreisindex auch nach unten entwickelt. Aus diesem Grund ist eine lediglich auf eine Erhöhung ausgerichtete Formulierung, wie „Erhöhung der Miete“ oder „Mietsteigerung“ zu vermeiden. Das würde die Indexklausel unwirksam machen. Richtig ist „Anpassung der Miete“ oder „Änderung der Miete“.


Eine Mietanpassung darf nicht höher sein als die prozentuale Indexveränderung. Wenn der Index beispielsweise um 5 % gestiegen ist, kann die Miete allenfalls nur um maximal 5 % steigen. Eine so genannte überproportionale Indexklausel, beispielsweise 6 % mehr Miete bei 5 % Indexsteigerung, ist nach § 557b Abs. 4 BGB unwirksam, weil sie den Mieter benachteiligt. Umgekehrt geht es aber schon. Eine Klausel, wonach die Miete beispielsweise um 4 % angepasst werden soll, wenn sich der Index um 5 % verändert hat, ist ohne weiteres zulässig.


Nach § 557b Abs. 1 BGB ist die Indexmiete an den Preisindex gebunden. Das bedeutet, dass im Mietvertrag von vornherein genau festzulegen ist, mit welchem Prozentsatz sich die Miete ändern soll, wenn die vereinbarte Indexänderung erreicht ist. Das schließt es aus, die Indexklausel in Form eines so genannten Leistungsvorbehalts zu formulieren, wie das bei der Gewerberaummiete möglich ist. Bei einem Leistungsvorbehalt steht die prozentuale Mietänderung nicht von vornherein fest; vielmehr ist das Erreichen einer bestimmten Indexzahl nur der Anlass für Verhandlungen über die neue Miethöhe.


Ob eine Indexklausel rechtswirksam vereinbart wurde, entscheiden im Zweifelsfalle die Gerichte. Noch bis zum 31.12.1998 musste jede Wertsicherungsklausel durch die zuständige Landeszentralbank genehmigt werden. Weil das Genehmigungserfordernis zum 1.1.1999 ersatzlos entfallen ist, gibt es im Vorfeld einer gerichtlichen Entscheidung keine Behörde, die eine Indexklausel auf Übereinstimmung mit den gesetzlichen Bestimmungen prüft. Im früheren Genehmigungsverfahren konnten die Vertragspartner eine unzulässige Indexklausel nach Intervention der Landeszentralbank durch einen Bedenkenerlass so ändern, dass sie den Genehmigungsgrundsätzen entsprach. Ansonsten wurde sie eben nicht genehmigt und war unwirksam.


Jetzt geht der Gesetzgeber in § 557b BGB davon aus, dass beide Mietvertragsparteien daran interessiert sind, nur eine wirksame Indexklausel zu vereinbaren. Außerdem ergibt sich aus § 557b Abs. 4 BGB unmissverständlich, dass eine Indexklausel unwirksam ist, wenn sie zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Bestimmungen in § 557b Abs. 1-3 BGB abweicht.


Die Indexmiete schließt andere Mieterhöhungsmöglichkeiten aus

1. Eine Mietanpassung ist nur einmal jährlich zulässig

Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete nach § 557b Abs. 2 Satz 1 BGB mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Wenn man allerdings die Entwicklung des Preisindex der letzten Jahre beobachtet, hat diese Vorschrift allenfalls theoretische Bedeutung, weil in Deutschland seit Jahren relative Preisstabilität herrscht. Wenn beispielsweise eine Mietanpassung nach einer Indexsteigerung um 5 % vorzunehmen ist, vergehen einige Jahre, bis dieser Wert erreicht ist.


2. Nach einer Modernisierung keine Mieterhöhung

Ein Nachteil der Indexmiete – und da wird die Klausel zum Bumerang – ist der Ausschluss einer Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen. Investiert man in die Wohnung und führt Baumaßnahmen zur Gebrauchswerterhöhung, Wohnwertverbesserung oder zur Einsparung von Energie oder Wasser durch, was an und für sich nach § 559 BGB Gründe für eine Mieterhöhung bei Modernisierung sind, besteht keine Möglichkeit, die Mieter an den Modernisierungskosten zu beteiligen. (BGH, Urteil vom 12.3.2014 - VIII ZR 147/13, NJW-RR 2014, 650 = NZM 2014, 304 = http://openjur.de/u/684104.html) Das gilt zumindest dann, wenn die Modernisierungsmaßnahmen auf freiwilliger Entscheidung beruhen. Sofern Modernisierungsarbeiten i. S. v. § 559 BGB aufgrund von Umständen durchzuführen sind, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, schließt das die Mieterhöhung zusätzlich zur Indexmiete nicht aus. Darunter fallen beispielsweise Modernisierungsmaßnahmen aufgrund gesetzlichen Vorschriften wie etwa der neuen Energieeinsparverordnung.


3. Eine zusätzliche Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete geht nicht

Mit einer Indexklausel bindet sich der Vermieter an die Preisentwicklung in Deutschland. Wegen des umfassenden Ermittlungsraums entwickelt sich der im Preisindex enthaltene „Mietanteil“ gleichbleibend mit dem Index. Im Gegensatz dazu kann in lokalen Immobilienmärkten das ortsübliche Mietniveau schneller steigen als der Index. Wegen der Bindung an die vertragliche Indexmiete ist in derartigen Fällen keine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich. Denn nach § 557b Abs. 2 Satz 3 BGB ist neben der Indexmiete eine Erhöhung nach § 558 BGB ausdrücklich ausgeschlossen.


Die Indexklausel allein führt noch zu keiner automatischen Mietanpassung

Von besonderer Bedeutung ist § 557b Abs. 3 BGB. Allein die Tatsache, dass die vereinbarte Indexveränderung eingetreten ist, führt nicht automatisch zu einer Mietänderung. Vielmehr muss der Vermieter die Änderung der Miete durch Erklärung in Textform geltend machen. Unter Textform versteht man nach § 126b BGB eine in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeigneten Weise abgegebene Erklärung, die die Person des Erklärenden nennt und den Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar macht. Oder vereinfacht ausgedrückt: Die Mieterhöhung wird durch ein Schreiben geltend gemacht, das dem Mieter im Original oder per Telefax übermittelt wird. In der Erklärung zur Mietänderung muss dem Mieter nach § 557b Abs. 3 Satz 2 BGB die Veränderung des Preisindex – also dessen Steigerung um eine bestimmte Prozentzahl – und die neue Miete oder der Erhöhungsbetrag genannt werden. Nach § 557b Abs. 3 Satz 3 BGB ist die geänderte Miete mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung fällig.


Beispiel

Zugang der Mieterhöhungserklärung am 15.7.2013

Höhere Miete fällig ab 1.9.2013


Auch die vor 1999 genehmigte Indexklausel bleibt so bestehen

Alle vor dem 1.1.1999 durch die Landeszentralbank genehmigten Indexklauseln gelten unverändert weiter. Es kann noch Fälle geben, dass eine vor 1999 geschlossene Indexklausel nach altem Recht nicht durch die Landeszentralbank genehmigt wurde, weil dies beispielsweise versäumt wurde. Wie ist es mit einer solchen Klausel? Ist sie unwirksam oder gilt sie nach neuem Recht auch ohne Genehmigung?


Diese Frage hat die Deutsche Bundesbank in ihrer Mitteilung Nr. 1003/98 vom 3. November 1998 geklärt. Damit hat die Deutsche Bundesbank alle vor 1999 geschlossenen, aber formell nicht mehr genehmigten Indexklauseln unter bestimmten Voraussetzungen erlaubt. Sofern die Klausel alle Voraussetzungen erfüllt, ist sie gültig, und zwar aufgrund der Rechtsvorschriften, die bis 31. Dezember 1998 in Kraft waren.


Praxis-Übersicht: Diese Voraussetzungen müssen Indexklauseln, die vor 1999 nicht mehr genehmigt wurden, erfüllen


Eine vor 1999 vereinbarte und nicht genehmigte Indexklausel, die diese Voraussetzungen nicht erfüllt, ist unwirksam. Dann kann man allenfalls versuchen, mit dem Mieter eine neue rechtswirksame Klausel zuwege zu bringen.


Überarbeitung des VPI auf das Basisjahr 2010

Das Statistische Bundesamt überarbeitet den Verbraucherpreisindex turnusmäßig alle fünf Jahre. Im Berichtsmonat Januar 2013 wurde von der bisherigen Basis 2005 auf das neue Basisjahr 2010 umgestellt. Damit ist eine Neuberechnung der Ergebnisse ab Januar 2010 verbunden. Endgültige Ergebnisse auf der neuen Basis 2010 sowie erste Rückrechnungsergebnisse wurden erstmals am Stichtag 20.2.2013 veröffentlicht. Mit der rückwirkenden Berechnung auf das Indexjahr 2010 gelten anstelle der bis zum Januar 2013 veröffentlichten Indizes auf der Basis 2005 die Ergebnisse der neuen Basis 2010. Im Ergebnis bedeutet dies, dass die seither auf der Basis 2005 veröffentlichten Indexzahlen rückwirkend ab Januar 2010 für ungültig erklärt und durch die Ergebnisse auf der neuen Basis 2010 ersetzt wurden. Weil Indexumstellungen bis zur Veröffentlichung einer neuen Indexreihe i.d.R. einige Jahre dauern, könnte es problematisch sein, wenn aufgrund der später revidierten Indizes bereits eine Wertanpassung erfolgt ist. In so einem Fall wird vorgeschlagen, die neuen Indizes nicht rückwirkend anzuwenden, sondern lediglich für den kommenden Zeitraum. Dadurch könnten Nach- oder Rückzahlungen vermieden werden. Bereits abgeschlossene Wertanpassungen blieben so unberührt.


So wird die Mietanpassung berechnet

Will man prüfen, ob eine Mieterhöhung ansteht, muss man den Anfangsindex zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses beziehungsweise der letzten Erhöhung dem aktuellen Index gegenüber stellen.

Wie sich ein Index nach Punkten verändert hat, wird durch einfache Subtraktion berechnet. Dabei wird der alte vom neuen Index abgezogen. Die Veränderung des Index in Punkten entspricht also der Differenz zwischen dem alten und dem neuen Index.


Will man die Indexveränderung in Prozent wissen, rechnet man mit der Formel




Etwas kompliziert ist die Berechnung bei einer Indexvereinbarung, die sich auf einen Teilindex bezieht, der seit 2003 weggefallen ist. Hinzu kommt, dass bei jedem dieser weggefallenen Indizes auch noch zu unterscheiden ist, ob eine Punkte- oder Prozentklausel vereinbart ist und ob die letzte Mietanpassung vor Dezember 1999 oder erst zu einem Zeitpunkt war. Einfacher ist die Berechnung beim bisherigen Index „Lebenshaltung aller privaten Haushalte für Deutschland“, weil dieser Index, wenn auch unter dem neuen Namen „Verbraucherpreisindex für Deutschland“ als allein verbleibender Index weiter berechnet wird.


Das Statistische Bundesamt hält für die Berechnung im Internet ein kostenloses Berechnungsprogramm bereit.


© IKV Erwin Ruff 2014

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