Mietkaution für private und kommunale Mietwohnungen

1. Mietkaution als Regelfall

Auf dem privaten Wohnungsmarkt ist es üblich, dass der Vermieter vom Mieter eine Kaution fordert. Das erkennt auch der Deutsche Mieterbund an. Davor scheuen viele kommunale Wohnungsvermieter zurück. Dabei sind die Kommunen und ihre Wohnungsgesellschaften ebenso wie alle privaten Vermieter gut beraten, wenn sie generell eine Kaution verlangen. Durch die Mietkaution nach § 551 BGB hat der Vermieter eine Absicherung für den Fall, dass ein Mieter seine vertraglichen Pflichten verletzt, beispielsweise Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt oder Schäden am Objekt verursacht hat.

Es ist ganz einfach so, dass manche Menschen mit fremdem Eigentum eher sorglos umgehen. Deren Interesse an einer pfleglichen Behandlung der Mietwohnung wird wohl größer sein, wenn sie beim Vermieter einen angemessenen Geldbetrag hinterlegen müssen, den sie erst dann wieder zurück bekommen, wenn sie die Wohnung in einwandfreiem Zustand verlassen haben.

2. Wenn der Mieter ein Empfänger von Sozialleistungen ist

Wenn das Mietverhältnis mit einem ALG II-Bezieher eingegangen wird, gibt es in aller Regel keine Probleme mit der Mietzahlung. Denn das Jobcenter zahlt die Miete immer pünktlich. Auch hier sollte eine Kaution verlangt und deshalb rechtzeitig vor Vertragsabschluss Kontakt mit dem Jobcenter aufgenommen werden. Nur wenn der Mieter die Kaution nicht aus eigenen Mitteln aufbringen kann, springt die Sozialbehörde dafür ein.

3. Die zulässige Höhe der Kaution

Nach § 551 Abs. 1 Satz 1 BGB ist die Kaution auf das Dreifache der Kaltmiete (Nettomiete) begrenzt. Das Dreifache der Nettomiete ist die absolute Höchstgrenze für die Kaution. Mehr ist gesetzlich nicht zulässig, weniger schon. Auch wenn sich die Kaution im Laufe der Zeit um die zuwachsenden Zinsen erhöht, kann der Mieter den übersteigenden Betrag nicht herausfordern.

4. Die verschiedenen Arten der Mietkaution

4.1 Barkaution

Die Barkaution ist die häufigste Art der Mietsicherheit. Hier ist zu beachten, dass der Vermieter nicht darauf bestehen kann, das ganze Geld auf einmal zu bekommen. Nach § 551 Abs. 2 Satz 1 BGB darf der Mieter die Barkaution in drei gleichen Monatsraten leisten. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Wichtig: Das Mietverhältnis beginnt nicht schon mit dem Abschluss des Mietvertrags, sondern erst am Tag, an dem die Wohnung vertragsgemäß überlassen wird (LG Mannheim, Urteil v. 12.7.1989 – 4 S 38/89, ZMR 1990, 18).

Von der Ratenzahlung kann nach § 551 Abs. 4 BGB nicht zu Lasten des Mieters abgewichen werden. Heißt es im Mietvertrag beispielsweise „Der Mieter zahlt die Barkaution im gesamten Betrag vor Beginn des Mietverhältnisses“, so ist die Kautionsvereinbarung insgesamt unwirksam (OLG Hamburg, Urteil v. 10.4.1991 – 5 U 135/90, WM 1991, 385).

Nach § 551 Abs. 3 Satz 1 und 3 BGB muss der Vermieter die ihm übergebene Barkaution auf einem besonderen Konto anlegen. Dazu eignet sich ein ganz normales Sparkonto bei einer Bank oder Sparkasse. Der Mieter hat einen Anspruch darauf, dass seine Kaution so angelegt wird, dass der für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist übliche Zinssatz erzielt wird. Dies ist die gesetzliche Mindestverzinsung.

Man sollte sich darüber im klaren sein, dass der so genannte Spareckzins für Anlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist sehr gering ist. Leider bringen aber auch andere Geldanlagen in der derzeitigen Niedrigzinsphase (Stand 2016) so gut wie keine Verzinsung. Bei Sparanlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist kommt der Vermieter am schnellsten zu Geld, wenn er die Kaution in Anspruch nehmen muss.

Nachteil der gesetzlich vorgeschriebenen Anlage der Barkaution ist die geringe Verzinsung in Höhe des sog. Spareckzinses. Gegenüber dem seitherigen Recht vor dem 1.9.2001 ist es nun nach § 551 Abs. 3 Satz 2 BGB zulässig, dass mit dem Mieter eine andere Anlageform vereinbart wird. Andere Anlageformen im Sinne der neuen Möglichkeit sind nur solche, die Erträge abwerfen können, z. B. Zinsen oder Dividende. Realisiert sich aus einer anderen Anlageform die Gewinnerwartung nicht, bleibt sie ganz aus oder kommt es sogar zu einem Vermögensverlust, kann der Mieter anders als im Falle von § 551 Abs. 3 Satz 1 BGB weder das eingesetzte Kapital noch eine Mindestverzinsung beim Vermieter geltend machen. Letztlich ist er in diesem Fall ebenso wenig schutzwürdig wie der Vermieter. Beide Vertragspartner gehen mit einer anderen Anlageform ein Verlustrisiko ein. Allerdings sei ausdrücklich darauf hingewiesen, dass man von spekulativen Anlageformen besser die Finger lassen sollte. Sowieso wird es dem beiderseitigen Sicherheitsinteresse am ehesten gerecht, sich auf die gesetzliche Anlageform zu beschränken oder eine Anlageform zu wählen, bei der ein Kapitalverlust nicht zu befürchten ist (z. B. Bundeswertpapiere).

Nach § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB stehen die Zinsen dem Mieter zu. Von dieser zwingenden gesetzlichen Bestimmung kann vertraglich nicht abgewichen werden. Die Zinsen erhöhen die Kaution. Sie werden deshalb nicht jährlich dem Mieter ausgezahlt. Erst nach Beendigung des Mietverhältnisses werden alle Zinsen zusammen mit dem hinterlegten Betrag dem Mieter übergeben. Über die Zinsen muss der Vermieter dem Mieter Rechenschaft ablegen, beispielsweise durch eine Sparbuchkopie (LG Düsseldorf, Urteil v. 6.10.1992 – 24 S 162/92, WM 1993, 400).

4.2 Mietbürgschaft

Die Bürgschaft einer Sparkasse oder einer Bank ist als Mietsicherheit gleichermaßen geeignet. Allerdings sind Mietbürgschaften bei Wohnraummietverträgen eher selten. Für den Vermieter hat eine Bürgschaft den Vorteil, dass ihm kein weiterer Verwaltungsaufwand entsteht. Die Bürgschaftsurkunde wandert ganz einfach ab an einen sicheren Verwahrort. Auch der Mieter hat Vorteile, weil er kein Geld für eine Barkaution aufbringen muss. Nachteilig für den Vermieter ist, dass sich die Sicherheit nicht um die jährlichen Zinsen erhöht. Der Mieter muss berücksichtigen, dass er dem Kreditinstitut für die Bürgschaft jährlich etwa 2-3 % des verbürgten Betrages als Avalzins zu zahlen hat.

Eine Kautionsbürgschaft scheint auf den ersten Blick eine sichere Angelegenheit zu sein. Die Tücke steckt im Detail. Ob die Bürgschaft wirklich mit einer Sicherheitsleistung in Form einer Barkaution vergleichbar ist, hängt weitgehend vom Inhalt der Bürgschaftsurkunde ab. Die Bürgschaft kann ein wertloses Stück Papier sein, wenn der Inhalt der Urkunde falsch ist. Wenn der Vermieter Pech hat, kann er lange auf sein Geld warten. Deshalb wird er besonderes Augenmerk darauf legen, dass er ähnlich wie bei der Barkaution möglichst schnell und ohne Schwierigkeiten an sein Geld kommt.

Deshalb sind bei der Kautionsbürgschaft folgende Besonderheiten zu beachten:

Unwiderruflichkeit

Die Bürgschaft ist völlig wertlos, wenn sie der Bürge jederzeit widerrufen kann. Aus diesem Grund muss die Unwiderruflichkeit der Bürgschaftsurkunde vereinbart sein.

Kein Recht der Hinterlegung

Die Bürgschaft bringt dem Vermieter nichts, wenn das Kreditinstitut das Recht hat, seine Zahlungsverpflichtung dadurch zu umgehen, dass es den Geldbetrag beispielsweise beim Amtsgericht hinterlegt. Der Vermieter, der auf erstes Verlangen hin das Geld haben will, kann womöglich jahrelang darum streiten. Mit der Hinterlegung halten sich die Kreditinstitute aus Streitigkeiten heraus, die zwischen Vermieter und Mieter wegen der Berechtigung von Vermieteransprüchen bestehen. Das Kreditinstitut braucht nicht an den Vermieter zu zahlen, weil es das Geld beim Amtsgericht hinterlegt hat. Daher muss das Recht der Hinterlegung ausgeschlossen sein.

Selbstschuldnerisch ohne Einrede der Vorausklage

Nach dem Bürgschaftsrecht kann der Bürge verlangen, dass erst einmal gegen den Schuldner vorgegangen wird. Aus diesem Grund muss die Urkunde, um dies zu verhindern, den Vermerk enthalten: „Selbstschuldnerisch und ohne Einrede der Vorausklage.“

Unbedingt

Die Bürgschaft darf auch nicht von irgendwelchen Bedingungen abhängig sein. Wichtig ist deshalb in der Bürgschaftsurkunde der Vermerk „unbedingt“.

Unbefristet

Völlig gefährlich ist eine befristete Bürgschaftsurkunde, beispielsweise auf drei Monate nach Ende des Mietvertrages. Diese Befristung darf nicht akzeptiert werden.

Auf erstes Anfordern

Aus der Bürgschaftsurkunde muss sich ergeben, dass das Kreditinstitut „auf erstes Anfordern“ zu zahlen hat. Dadurch kann es keinerlei Einwendungen vorbringen. Vor allem darf es das Geld nicht hinterlegen, weil die Klausel „auf erstes Anfordern“ die Hinterlegungsklausel ausschließt. Vielmehr muss sofort nach Aufforderung bis zur Höhe der Bürgschaftssumme gezahlt werden (BGH, Urteil v. 2.4.1998 – IX ZR 79/97, NJW 1998, 2280).

Die Bürgschaftserklärung muss nach § 766 BGB schriftlich erteilt werden. Schriftform liegt nur vor, wenn der Vermieter eine Urkunde mit einer Originalunterschrift in Händen hat. Eine Fotokopie oder ein Telefax gelten nicht (BGH, Urteil v. 28.1.1993 – IX ZR 259/91, NJW 1993, 1126).

4.3 Verpfändung eines Sparguthabens (Kautionskonto)

Eine weitere Variante ist ein verpfändetes Sparguthaben als Kaution. In diesem Fall legt der Mieter ein Sparbuch auf seinen Namen an, zahlt darauf die Kautionssumme ein und übergibt das Sparbuch zusammen mit einer Verpfändungserklärung dem Vermieter in Verwahrung. Der Mieter muss die Verpfändung des Sparguthabens nach § 1280 BGB seinem Kreditinstitut anzeigen, damit sie wirksam wird. Zwar hat der Vermieter durch das übergebene Sparbuch ein scheinbar sicheres Pfand in der Hand. Dieses Pfand kann sich allerdings dann als wertlos erweisen, wenn das Kreditinstitut von seinem primären Pfandrecht aufgrund der Allgemeinen Geschäftsbedingungen Gebrauch macht. Hat die Bank oder Sparkasse im Sparbuch beispielsweise den Aufdruck „gesperrt wegen Mietkaution“ angebracht, darf sie ihr Pfandrecht aufgrund der Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht ausüben (OLG Nürnberg, Urteil v. 15.5.1998 – 8 U 4293/97, MDR 1998, 1111).

Durch die Verpfändung kann der Vermieter auf das Sparguthaben zugreifen, ohne dass dies der Mieter verhindern kann. Ohne Kündigung des Sparbuchs kann der Vermieter monatlich einen bestimmten Betrag abheben. Manche Kreditinstitute unterrichten den Mieter von der geplanten Geldabhebung und zahlen erst nach 4 Wochen aus.

5. Der Zeitpunkt der Kautionsübergabe

Erfüllt der Mieter die vertragliche Sicherheitspflicht nicht, kann ihn der Vermieter auf Vertragserfüllung verklagen. Das ist sowohl vor als auch nach der Übergabe der Wohnung möglich. Um derartige Probleme zu vermeiden, sollte der Vermieter im eigenen Interesse darauf achten, dass er die Kaution zu Beginn des Mietverhältnisses erhält. Allerdings muss er sich, wenn der Mieter einen Geldbetrag zu übergeben hat, mit drei Raten abfinden. Sofern der Mieter die Barkaution nicht rechtzeitig zahlt, kann der Vermieter keine Verzugszinsen verlangen (LG Nürnberg-Fürth, Urteil v. 26.7.1991 – 7 S 2303/91, ZMR 1991, 479).

Wenn die Mietwohnung Mängel aufweist, kann der Mieter deswegen die Kaution nicht zurückhalten. Sinn und Zweck der Kaution ist es, den Vermieter ausreichend bereits ab Beginn des Mietverhältnisses zu schützen. Die Mietsicherheit soll nicht nur eventuelle Schäden abdecken, sondern alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis, insbesondere die Miete. Das bedeutet, dass die Kaution am Anfang des Mietverhältnisses zur Verfügung gestellt werden muss, weil der Vermieter die Wohnung ab diesem Zeitpunkt an den Mieter übergibt und das Risiko des rechtzeitigen Mieteingangs trägt. Ob die Wohnung Mängel hat, die der Vermieter zu beseitigen hat, ändert daran nichts (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 24.11.1997 – 24 W 89/96, ZMR 1998, 159). Andererseits steht der Mieter nicht ganz rechtlos da. Er kann die Miete entsprechend mindern, bis die Mängel behoben sind.

6. Mieterhöhung und Auswirkung auf die Kaution

Die Kaution ist eine einmalige Sache zu Beginn des Mietverhältnisses. An der einmal vereinbarten Summe ändert sich während der ganzen Vertragslaufzeit nichts. Das bedeutet, dass sich spätere Mieterhöhungen nicht auf die Kaution auswirken. Der Mieter kann eine Forderung des Vermieters auf Erhöhung der Kaution ohne weiteres zurückweisen, ohne dass er dadurch Nachteile zu befürchten hat.

7. Besonderheiten des Zinsabschlaggesetzes

Das Zinsabschlaggesetz betrifft auch die Mietkaution. Je nachdem, um welche Form der Kaution es sich handelt, ergeben sich die folgenden Auswirkungen:

7.1 Der Vermieter hat die Bar-Kaution auf ein Sparbuch eingezahlt

In diesem Fall ist der Vermieter Treuhänder für die übergebene Bar-Kaution. Das Sparbuch, das er auf seinen Namen angelegt hat, ist dem gemäß ein Treuhandkonto. Für ein Treuhandkonto kann der Mieter keinen Freistellungsauftrag erteilen, weil es nicht sein Konto ist (es lautet ja auf den Namen des Vermieters). Der Vermieter als Kontoinhaber kann ebenfalls keinen Freistellungsauftrag erteilen, weil es nicht seine Zinsen sind (denn die Zinsen gehören nach § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB dem Mieter). Deshalb muss das Kreditinstitut von den jährlichen Zinserträgen die Zinsabschlagsteuer einbehalten und dem Finanzamt überweisen.

Über die einbehaltene Zinsabschlagsteuer stellt das Kreditinstitut eine Steuerbescheinigung aus. Dafür gilt nach dem Erlass des Bundesministers der Finanzen vom 26.10.1992 (BStBl 1992 I S. 693) folgendes:

·     Hat der Vermieter ein für das Kreditinstitut als Treuhandkonto erkennbares Sparkonto eröffnet, wie es seine Pflicht nach § 551 Abs. 3 BGB ist, und weiß das Kreditinstitut, wer der Treugeber (Mieter) ist, hat es die Steuerbescheinigung auf den Namen des Mieters auszustellen. Der Vermieter hat die Steuerbescheinigung dem Mieter zu übergeben, damit dieser die Zinsen versteuern und den einbehaltenen Zinsabschlag auf seine Einkommensteuer anrechnen lassen kann.

·     Hat das Kreditinstitut von dem Treuhandverhältnis Kenntnis, ohne zu wissen, ob der Kontoinhaber Anspruch auf die Zinsen hat, ist die Steuerbescheinigung auf den Namen des Kontoinhabers auszustellen und mit dem Vermerk „Treuhandkonto“ zu versehen. Auch in diesem Fall hat der Vermieter dem Mieter die Steuerbescheinigung zu übergeben.

Der Vermieter muss die Steuerbescheinigung unbedingt an den Mieter weitergeben. Sonst hat dieser keine Möglichkeit, den Zinsabschlag vom Finanzamt zurückzuholen. Wenn der Mieter den Zinsabschlag nicht rückgängig machen kann, hat dafür der Vermieter gerade zu stehen.

7. 2 Die Kaution liegt auf einem Sparbuch des Mieters

Der Kautionsbetrag kann auf ein Sparbuch eingezahlt werden, das auf den Mieter läuft. Oder der Mieter verpfändet dem Vermieter ein Sparbuch. Dadurch ist der Mieter als Kontoinhaber zugleich Gläubiger der Zinsen. Von den Zinsen wird gemäß § 44a Abs. 6 EStG kein Zinsabschlag einbehalten, sofern der Mieter einen Freistellungsauftrag erteilt hat. Dann erhöht sich die Kaution um die vollen Zinsen. Dass der Vermieter über das Konto verfügungsberechtigt ist, spielt dabei keine Rolle. Der Mieter bleibt trotzdem Gläubiger der Zinserträge.

7.3 Der Vermieter hat mehrere Kautionen auf einem Konto angelegt

Es ist auch möglich, anstelle der Anlage auf Einzelkonten mehrere Kautionen auf einem Gemeinschaftskonto anzulegen. Dem kontoführenden Kreditinstitut wird wohl nicht bekannt sein, wer die Treugeber (Mieter) sind und welcher Anteil des angelegten Geldes auf jeden Mieter entfällt. Da Kontoinhaber und Gläubiger der Zinsen nicht identisch sind, fällt Zinsabschlagsteuer an.

Werden die Mietkautionen mehrerer Mieter auf demselben Konto angelegt, ist der Vermieter als Vermögensverwalter im Sinne des § 34 AO verpflichtet, gegenüber dem für ihn zuständigen Finanzamt eine Erklärung zur einheitlichen und gesonderten Feststellung der Einkünfte aus Kapitalvermögen der Mieter (§ 180 AO) abzugeben. Sieht das Finanzamt nach § 180 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 AO von einer einheitlichen und gesonderten Feststellung der Einkünfte ab, kann es dies gegenüber dem Vermieter durch negativen Feststellungsbescheid erklären. In diesem Fall hat der Vermieter den Mietern eine

Ablichtung des Bescheids und der Steuerbescheinigung des Kreditinstituts zur Verfügung zu stellen sowie den anteiligen Kapitalertrag und den anteiligen Zinsabschlag mitzuteilen. Diese Unterlagen hat der Mieter seiner Einkommensteuererklärung beizufügen (Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen vom 9.5.1994, BStBl 1994 I S. 312).

Wegen dieser komplizierten Anweisung der Finanzverwaltung wird Vermietern davon abgeraten, mehrere Kautionen auf einem Gemeinschaftskonto anzulegen.

7.4 Empfehlung

Die steuerrechtlichen Folgen des Zinsabschlaggesetzes sind insgesamt nachteilig für Vermieter und Mieter. Das Problem ist am einfachsten dadurch zu lösen, dass der Mieter ein Sparkonto auf seinen Namen anlegt, die Kaution einzahlt und es an den Vermieter verpfändet. Kontoinhaber und Gläubiger der Zinsen ist der Mieter. Da er einen Freistellungsauftrag erteilt hat, und darauf sollte der Vermieter Wert legen, werden die Zinsen ohne Abzug gutgeschrieben. Der Verwaltungsaufwand des Vermieters beschränkt sich auf die sichere Verwahrung des Sparbuchs und dessen Vorlage zur Gutschrift der Zinsen.

Etwas mehr Aufwand macht die Bar-Kaution auf einem Treuhandkonto. Einerseits bekommt der Vermieter nur 70 % der Zinsen als weitere Sicherheit. Andererseits haben Vermieter und Mieter einigen Verwaltungsaufwand, um den Zinsabschlag über eine Steuererklärung zurückzuholen. Bei einem bereits bestehenden Treuhandkonto könnte durchaus erwogen werden, es in ein verpfändetes Sparbuch umzuwandeln.

8. Rückzahlung der Kaution

Zieht der Mieter aus, kann er vom Vermieter die Rückgabe seiner Kaution verlangen. Ob die Wohnung ordnungsgemäß übergeben wurde, sollte in einem Übergabeprotokoll vermerkt werden. Eine Barkaution muss in voller Höhe einschließlich aller Zinsen zurückgezahlt werden. Berechtigte Ansprüche gegen den Mieter, beispielsweise wegen einer beschädigten Wohnungstür, können abgezogen werden. Den Rest bekommt der ausziehende Mieter.

Wenn der Vermieter die Kaution kommentarlos zurückzahlt, gilt dies als Verzicht auf weitere Schadenersatzforderungen (OLG München, Urteil v. 14.7.1989 – 21 U 2279/89, NJW-RR 1990, 20). Der Anspruch auf Rückzahlung wird auch fällig, wenn der Vermieter eventuelle Schäden ignoriert oder die Betriebskostenabrechnung nicht vornimmt (LG Traunstein, Urteil v. 28.5.1991 – 6 S 1140/91, WM 1991, 587).

Nach Ende des Mietverhältnisses hat man als Vermieter eine angemessene Zeit zur Prüfung seiner Ansprüche gegen den Mieter (BGH, Rechtsentscheid v. 1.7.1987 – VIII ARZ 2/87, NJW 1987, 2372 = ZMR 1987, 412 = WM 1987, 310; BGH, Urteil vom 20.7.2016 VIII ZR 263/14). Manche Gerichte billigen dem Vermieter 3 Monate zu (LG Berlin, Urteil v. 16.5.1997 – 64 S 475/96, PuR 1998, 55). Andere gehen von 6 Monaten aus (OLG Celle, Urteil v. 14.12.1984 – 2 U 7/84, NJW 1985, 1715; LG München I, Urteil v. 17.7.1996 – 14 S 5138/96, WM 1996, 541). Unter Umständen kann die Überlegungsfrist auch mehr als 6 Monate betragen.

Für die Verrechnung von Ansprüchen aus der Betriebskostenabrechnung mit der Kaution hat der BGH jüngst entschieden: Der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit wird erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf. Da die Betriebskostennachforderungen aus Jahresabrechnungen des Vermieters wiederkehrende Leistungen i.S.d. § 216 Abs. 3 BGB sind, ist es ihm verwehrt, sich wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen aus der Mietsicherheit zu befriedigen. (BGH. Urteil vom 20.7.2016 – VIII ZR 263/14). Betriebskostennachzahlungen verjähren nach 3 Jahren; deshalb sollte der Vermieter nicht zu lange warten, bis er sein Geld einfordert.

9. Wie sind die verschiedenen Arten der Kaution zurückzugeben?

Die Barkaution, die der Vermieter auf ein Treuhandkonto eingezahlt hat, ist an den Mieter zurückzuzahlen, am besten durch Überweisung. Für das Anlegen und Auflösen des Sparbuchs darf der Vermieter vom Mieter keine Kostenpauschale verlangen (LG München I, Urteil v. 3.7.1997 – 7 O 18843/96, WM 1997, 612 = ZMR 1998, 295 = NZM 1998, 32).

Ein verpfändetes Sparbuch wird dem Mieter zurückgegeben. Gleichzeitig muss der Vermieter dem Kreditinstitut gegenüber die Freigabe erklären, damit der Mieter wieder über sein Geld verfügen kann (LG Hannover, Urteil v. 11.3.1998 – 1 S 270/97, WM 1998, 282).

Im Falle einer Mietbürgschaft ist die Bürgschaftsurkunde innerhalb von 6 Monaten nach Vertragsende an den Bürgen zurückzugeben, sofern die Forderungen des Vermieters erledigt sind (OLG Hamm, Urteil v. 3.12.1991 – 7 U 101/91, NJW-RR 1992, 1036).

10. Vor und Nachteile

Für den Vermieter kommt es darauf an, im Notfall schnell über die Kaution verfügen zu können. Das erreicht er am besten mit der Barkaution, die er auf seinen Namen auf einem Treuhandkonto angelegt hat. Der Mieter kann den Zugriff auf die Kaution weder hinauszögern noch verhindern. Das ist auch der Grund, weshalb in sehr vielen Mietverträgen die Barkaution vereinbart wird. Wenn der Vermieter in Kauf nimmt, dass ihm die Zinsabschlagsteuer einen gewissen Verwaltungsaufwand bereitet und die Zinsen, die ja seine Sicherheit erhöhen, um 30 % gekürzt werden, ist aus seiner Sicht die Barkaution allen anderen Formen vorzuziehen. Wer als Vermieter jeglichen Verwaltungsaufwand vermeiden weil, sollte das verpfändete Kautionskonto wählen und in Kauf nehmen, dass die Geldabhebung unter Umständen erst mit zeitlicher Verzögerung möglich ist. Noch einfacher ist eine Kautionsbürgschaft.



11. Kein Zugriff auf die Kaution im laufenden Mietverhältnis bei streitigen Forderungen

Es war lange Zeit umstritten, ob der Vermieter im laufenden Mietverhältnis die Kaution des Mieters in Anspruch nehmen darf, beispielsweise für Mietrückstände des Mieters. Hier steht in vielen Mietverträgen, dass der Vermieter dazu berechtigt ist und der Mieter die Kaution dann wieder auffüllen muss.

Der BGH hat sich mit der Wirksamkeit einer Vereinbarung beschäftigt, die dem Vermieter gestattet, während des laufenden Mietverhältnisses die Kaution zur Befriedigung streitiger Forderungen zu verwerten. Als die Mieterin eine Minderung der Miete geltend machte, ließ sich der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses das Kautionsguthaben auszahlen. Die Mieterin verlangte, den Betrag wieder dem Kautionskonto gutzuschreiben und insolvenzfest anzulegen. Der VIII. Zivilsenat des BGH hat entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt war, die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses wegen der von der Mieterin bestrittenen Mietforderungen in Anspruch zu nehmen. Das Vorgehen des Beklagten widerspricht dem in § 551 Abs. 3 BGB zum Ausdruck gekommenen Treuhandcharakter der Mietkaution. Gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB hat der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Damit wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte. Die hiervon zum Nachteil der Klägerin abweichende Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag ist deshalb gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam (BGH, Urteil vom 7.5.2014 – VIII ZR 234/13, NJW 2014, 2496 = MDR 2014, 704 =NZM 2014, 551).

Nach diesem mieterfreundlichen Urteil können Vermieter bei streitigen Forderungen die Mietkaution nicht mehr antasten. Ein Zugriff ist in solchen Fällen nur möglich, wenn der Mieter damit einverstanden ist oder eine rechtskräftige Gerichtsentscheidung über die Forderung des Vermieters ergangen ist.





Rechtsstand 2001/2007/2016

© IKV Erwin Ruff





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