Prüfpflichten für haustechnische Anlagen



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Aktuelles Urteil

Nach einem Urteil des BGH vom 15.10.2008 – VIII ZR 321/07, WuM 2008 S. 719, ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Elektroleitungen und Elektrogeräte regelmäßig durch einen Elektrofachmann überprüfen zu lassen. Der sog. E-Check des Elektrohandwerks ist deshalb eine freiwillige Sache ohne gesetzliche Verpflichtung.



Elektrische Leitungen und Anlagen

Schon seit einigen Jahren propagiert das Elektrohandwerk den so genannten E-Check mit dem Slogan: „Die Plakette, die jeder haben muss. Der E-Check schützt vor Stromschlag, Überlastung und Überspannung.“ Hierbei wird auf die Bestimmung DIN VDE 105-100 verwiesen, wonach elektrische Anlagen in Wohngebäuden in angemessenen Zeitabständen geprüft werden müssten. Das Elektrohandwerk bewirbt den E-Check als normgerechte Prüfung aller elektrischen Anlagen und Geräte im ganzen Haus. Nach Abschluss der Prüfung wird der einwandfreie Zustand der geprüften Einrichtungen durch die E-Check-Prüfplakette bestätigt. Darüber hinaus bekommt der Eigentümer ein detailliertes Prüfprotokoll ausgehändigt, worin der Zustand der Anlagen und Geräte dokumentiert wird.

Man muss allerdings darauf hinweisen, dass es keine gesetzliche Vorschrift gibt, die zu einer derartigen Prüfung verpflichtet, so auch beispielweise die Versicherungskammer Bayern. Eine VDE-Norm ist keine Rechtsgrundlage für ein bestimmtes Tun oder Unterlassen. Eine Norm bildet einen Maßstab für einwandfreies technisches Verhalten; dieser Maßstab ist auch im Rahmen der Rechtsordnung von Bedeutung. Die Anwendung einer Norm ist grundsätzlich freiwillig, eine Anwendungspflicht kann sich jedoch aufgrund von Rechts- oder Verwaltungsvorschriften sowie aufgrund von Verträgen oder sonstigen Rechtsgründen ergeben. Durch das Anwenden von Normen entzieht sich niemand der Verantwortung für eigenes Handeln. Jeder handelt insoweit auf eigene Gefahr. Bei sicherheitstechnischen Festlegungen in DIN- bzw. DIN-VDE-Normen besteht juristisch eine tatsächliche Rechtsvermutung dafür, dass sie fachgerecht, das heißt, dass sie „anerkannte Regeln der Technik" sind. Siehe DKE Deutsche Kommission Elektrotechnik Elektronik Informationstechnik im DIN und VDE. Es ist zwar richtig, dass der Vermieter für die ordnungsgemäße und sichere Gebrauchsüberlassung der Mieträume verantwortlich ist.

Daraus aber eine regelmäßige Prüfungspflicht für die Hauselektrik herzuleiten, geht auch Haus & Grund Deutschland zu weit, wie einer Pressemitteilung vom 30.10.2003 zu entnehmen ist, nachzulesen hier. Danach sei die Kampagne des Elektrohandwerks für eine „Generalinspektion“ von Elektroinstallationen in Wohnungen eine „Panikmache, die Hauseigentümer zu Aufträgen überreden solle, ohne dass dafür eine gesicherte rechtliche Grundlage existiere.“ Die Kosten träfen allein den Eigentümer und seien nicht auf die Nebenkosten des Mieters anzurechnen. Haus & Grund habe bereits eine gemeinsame Erklärung mit dem Zentralverband des Deutschen Elektrohandwerks abgelehnt, elektrotechnische Überprüfungen bei jedem Mieterwechsel und unabhängig davon in regelmäßigen Abständen auf Kosten der Eigentümer durchzuführen. Nun werde versucht, Eigentümer und Vermieter öffentlich auf eine angebliche generelle Prüfpflicht für Elektroinstallationen hinzuweisen und für etwaige Folgeschäden allein verantwortlich zu machen. „Rechtlich der reinste Hokuspokus“, verlautet in dieser Pressemitteilung. Zwar gebe es ein Urteil des Oberlandesgerichts Saarbrücken vom 4. 6.1993 (Az: 4 U 109/92, NJW 1993, 3077), wonach ein Vermieter im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht gehalten sein soll, die elektrotechnische Anlage eines vermieteten Wohn- oder Gewerbegebäudes nach Maßgabe der anerkannten Regeln der Technik, den VDE-Bestimmungen und der einschlägigen Unfallverhütungsvorschriften „Elektrische Anlagen und Betriebsmittel (VGB 4)“ regelmäßig zu prüfen. Danach sollen alle elektrischen Anlagen und ortsfeste elektrische Betriebsmittel mindestens alle vier Jahre zu prüfen sein, Vielstrom- und Fehlerspannungs-Schutzeinrichtungen mindestens alle sechs Jahre. Der Verweis allein auf dieses Urteil als Rechtsgrundlage für eine Pflicht des Vermieters zur regelmäßigen Wartung seiner Elektroinstallationsanlagen sei jedoch unseriös. Denn das Urteil sei ein isoliert gebliebener Einzelfall, weitere Oberlandesgerichte hätten sich dieser Rechtsprechung nicht angeschlossen und eine höchstrichterliche Rechtsprechung existiere zu diesem Streitpunkt nicht. In der einschlägigen mietrechtlichen Literatur werde die Rechtsansicht des Oberlandesgerichts Saarbrücken keineswegs unterstützt. Für eine Verpflichtung des Vermieters zur regelmäßigen Wartung von Elektroinstallationsleitungen/Anlagen finde sich keine gesetzliche Verpflichtung. Generell sei jedoch jeder Haus- und Wohnungseigentümer in seiner Entscheidung frei, wann und in welchem Rhythmus er eine Überprüfung durchführen lasse, so Haus & Grund Deutschland.

Dass man sich in der Wohnungswirtschaft mit dem Thema „Prüfpflicht für elektrische Anlagen“ aber schon befasst, macht eine Veröffentlichung in der VerbandsInfo Nr. 7-8/2002 des Verbands der Wohnungswirtschaft Rheinland Westfalen deutlich. Dort wird eine Prüfung der ortsfesten Anlagen beim Mieterwechsel oder bei Reparatur- und Modernisierungsmaßnahmen empfohlen. In Anlehnung an die Europäische Spezifikation ES 59009 wurde eine Prüfintervalle von 10 Jahren erwähnt. Nach Ansicht des Instituts für Bauforschung e.V. in dessen Gutachten „Kosten der Überwachungspflichten“ sollen die Empfehlungen der ES 59009 mit Prüfungen nach 5 bis 10 Jahren je nach Anlagenalter praktikabler als eine einfache Übertragung der Vorschriften aus dem gewerblichen Bereich sein.

Will man die elektrischen Leitungen im Haus prüfen lassen, sollte man sich auf alle Fälle ein konkretes Angebot mit einem Kostenanschlag geben lassen. Es ist auch so, dass manche Versicherungen und Energieversorger auf die Vorteile des E-Checks verweisen. Auch haben schon Wohnungsgesellschaften die regelmäßige Prüfung der Elektroanlagen eingeführt. (siehe z.B. Verbands Magazin des VdW, Landesausgabe Rheinland-Pfalz, Heft 11/2005 S. 27)

Bei den Prüfungskosten für das elektrische Leitungsnetz war bisher umstritten, ob es sich um Instandhaltungskosten handeln, die nicht als sonstige Betriebskosten gem. § 2 Nr. 17 BetrKV auf die Mieter umgelegt werden können. (OLG Düsseldorf, Urteil v. 8.6.2000 – 10 U 94/99, GE 2000, 888; Langenberg, Rdn. A 149; a.A. Derckx, NZM 2005, 807). Wenn Mängel festgestellt und beseitig werden, handelt es sich um Instandsetzung gem. § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV mit Kostentragung durch den Vermieter. Nach Auffassung des AG Tiergarten (GE 1996, 1435) sollen die Prüfkosten hingegen umlegbar sein.

Hier hat nun der BGH für Klarheit gesorgt. Wiederkehrende Kosten, die dem Vermieter zur Prüfung der Betriebssicherheit einer technischen Anlage, z.B. einer Elektroanlage, entstehen, sind Betriebskosten, die bei entsprechender ausdrücklicher Vereinbarung als „sonstige Betriebskosten“ i.S. von § 2 Nr. 17 BetrKV auf den Mieter umgelegt werden können (BGH, Urteil v. 14.2.2007 – VIII ZR 123/06, WuM 2007, 198 = NZM 2007, 282).


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© IKV Erwin Ruff 1/2009 (Originalaufsatz erschienen in DWW Hefte 12/2006 und 1,2/2007)

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