Steuern, Beiträge und Gebühren

- Umlage auf die Mieter und Abzug als Werbungskosten bei der Einkommensteuer -


1. Einleitung

Der Eigentümer eines Miet- oder Pachtgrundstücks zahlt für sein Grundeigentum vielerlei öffentliche Abgaben in Form von Steuern, Beiträge und Gebühren. Als Vermieter wird man versuchen, seine Zahlungen im Rahmen des gesetzlich Zulässigen an den Mieter weiterzugeben. Nachfolgend wird erläutert, ob und wie der Vermieter die einzelnen kommunalen Abgaben den Mietern als Betriebskosten1 weitergeben, sie zum Anlass einer Mieterhöhung nehmen oder sie als Werbungskosten bei seinen steuerpflichtigen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (VuV) geltend machen kann.


2. Wesen und Merkmale der öffentlichen Abgaben

Die an die Gemeinden (unter Gemeinden versteht man Städte und Gemeinden sowie die drei Stadtstaaten) abzuführenden Steuern, Beiträge und Gebühren werden auch als öffentliche Abgaben bzw. als Kommunalabgaben bezeichnet.

Unter Steuern versteht man einmalige oder laufende Geldleistungen, die nicht eine Gegenleistung für eine besondere Leistung darstellen und von einem öffentlich-rechtlichen Gemeinwesen zur Erzielung von Einkünften allen auferlegt werden, bei denen der Tatbestand zutrifft, an den das Gesetz die Leistungspflicht knüpft.2 Beispiel Grundsteuer: Steuergegenstand ist das Grundstück, Zahlungspflichtig ist der Grundstückseigentümer.

Ganz anders ist das bei öffentlich-rechtlichen Beiträgen. Hier führt allein der Tatbestand des Grundeigentums noch nicht zur Beitragsbelastung. Vielmehr werden Beiträge nur dann fällig, wenn ein Grundstück einen besonderen Vorteil genießt, weil es beispielsweise an eine öffentliche Einrichtung wie die Kläranlage angeschlossen werden kann. Beiträge sind nicht nur eigentums-, sondern auch vorteilsbezogen. Grundgedanke ist der Gesichtspunkt der Gegenleistung. Das bedeutet, dass die Gemeinde denjenigen an den Herstellungskosten einer öffentlichen Einrichtung oder Anlage beteiligt, der davon einen besonderen und dauerhaften Vorteil hat. Umgekehrt zahlt derjenige keine Beträge, dessen Grundstück von diesen Vorteilen nicht profitiert. Die Beitragspflicht entsteht unabhängig davon, ob der Beitragspflichtige die gebotenen Vorteile auch tatsächlich wahrnimmt; allein die Möglichkeit genügt. Beispiel: Mit der Anschlussmöglichkeit eines Grundstücks an den öffentlichen Kanal sind Kanalbeiträge fällig. Es spielt keine Rolle, ob das Grundstück auch tatsächlich angeschlossen wird.

Gebühren sind das Entgelt für die tatsächliche Benutzung einer öffentlichen Einrichtung, z.B. der öffentlichen Abwasserbeseitigung. Allein die Tatsache, dass man eine öffentliche Einrichtung benutzen kann, begründet noch keine Gebührenpflicht. Erst wer von der gebotenen Nutzungsmöglichkeit auch Gebrauch macht, zahlt Benutzungsgebühren.


Während Steuern und Beiträge allein vom Grundstückseigentümer (teilweise auch vom Erbbauberechtigten oder in den ostdeutschen Bundesländern zusätzlich vom Nutzungsberechtigten) gefordert werden können, haben die Gemeinden bei den Benutzungsgebühren gewisse Gestaltungsmöglichkeiten. Durch Gebührensatzung kann entweder der Eigentümer oder der Mieter als Gebührenschuldner bestimmt werden. Allerdings haben die meisten Gemeinden den Eigentümer als Gebührenschuldner deklariert, was rein praktische Gründe hat. Es ist für die Gebührenfestsetzung nämlich rationeller, lediglich den Eigentümer und nicht z.B. fünf Mietparteien zu erfassen. Das erspart der Gemeinde beispielsweise die Zwischenabrechnung beim Mieterwechsel. Zudem ist der Eigentümer ein sicherer Zahler „vor Ort“.


Man unterscheidet die öffentlichen Abgaben auch danach, ob sie einmalig oder regelmäßig anfallen. Zu den einmaligen Abgaben gehören Erschließungsbeiträge für den Straßenneubau, Anschlussbeiträge an die öffentliche Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung, Straßenausbaubeiträge für Straßenerneuerungen oder -verbesserungen, Ausgleichsbeträge in Sanierungsgebieten und Stellplatzablösungsbeträge. Ebenfalls einmalig erhoben wird der Kostenersatz für Hausanschlüsse an das Wasserleitungs- und Kanalnetz sowie die Grunderwerbsteuer.

Regelmäßig anfallende Kommunalabgaben sind Grundsteuer, Wassergebühren, Abwassergebühren, Straßenreinigungsgebühren und Abfallgebühren sowie in manchen Fremdenverkehrsgemeinden die Zweitwohnungssteuer.


Entgelte für den Anschluss des Grundstücks an das Strom-, Fernwärme- oder Gasnetz sowie für die Energielieferung zählen nicht zu den öffentlichen Abgaben. Es sind vielmehr privatrechtliche Forderungen der Energieversorgungsunternehmen, die in privater Rechtsform, z.B. als GmbH, betrieben werden. Das trifft vor allem in größeren Städten auch für die Wasserversorgung zu.


3. Die öffentlich-rechtlichen Beiträge

3.1 Erschließungsbeiträge für den Neubau von Straßen, Wegen und Plätzen3

3.1.1 Nur für die erstmalige Herstellung fallen Erschließungsbeiträge an

Nach Maßgabe der §§ 127-135 Baugesetzbuch (BauGB)4 – bzw. in Baden-Württemberg nach dem Kommunalabgabengesetz – erheben die Gemeinden für die erstmalige Herstellung bestimmter Erschließungsanlagen einen Erschließungsbeitrag. Das BauGB unterscheidet Erschließungsanlagen und beitragsfähige Erschließungsanlagen. Zu den Erschließungsanlagen gehört alles, was zur technischen Erschließung von Grundstücken notwendig ist, also alle Einrichtungen zur Versorgung mit Strom, Wasser, Gas und Wärme, ferner Abwasserbeseitigungsanlagen sowie Straßen, Wege und Plätze.


Unter „Erschließungsbeiträgen“ werden im allgemeinen Sprachgebrauch diejenigen Aufwendungen verstanden, die man für die Erschließung eines Baugrundstücks zu leisten hat. Manchmal wird dies auch als „Anliegerbeiträge“ oder als „Anschlussbeiträge“ bezeichnet. Hier ist allerdings darauf hinzuweisen, dass diese Bezeichnungen juristisch so nicht korrekt sind. Vielmehr sind richtigerweise „Erschließungsbeiträge“ nur diejenigen Beiträge, die auf der Grundlage des BauGB für die erstmalige Herstellung von beitragsfähigen Erschließungsanlagen i.S. von § 127 Abs. 2 BauGB erhoben werden. Das sind die öffentlichen, zum Anbau bestimmten Straßen, Wege und Plätze, nicht befahrbare Verkehrsanlagen (Fußwege), Sammelstraßen innerhalb der Baugebiet, Parkflächen, Grünanlagen und Lärmschutzanlagen.

Bei allen anderen Erschließungsanlagen für die Versorgung und die Entsorgung der Grundstücke richtet sich die Kostentragung nicht nach dem BauGB. Soweit es sich bei diesen Erschließungsanlagen um öffentliche Einrichtungen (Wasserversorgung, Abwasserbeseitigung) handelt, erheben die Gemeinden besondere Beiträge nach Maßgabe der landesspezifischen Kommunalabgabengesetze (KAG). Für Erschließungsanlagen privater Unternehmen (Strom, Gas, Fernwärme, teilweise auch Wasser) werden privatrechtliche Anschlussentgelte fällig.


Erschließungsbeiträge nach BauGB fallen nur für die erstmalige Herstellung der in § 127 Abs. 2 BauGB erwähnten beitragsfähigen Erschließungsanlagen an. Für spätere Änderungen oder Erweiterungen können die Gemeinden Straßenausbaubeiträge erheben (außer in Baden-Württemberg).


3.1.2 Abzugsmöglichkeit als Werbungskosten bei der Einkommensteuer

Seit langem streiten sich Grundstückseigentümer und Finanzämter darüber, ob die Beiträge für Erschließungsanlagen zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens, zu den Herstellungskosten des Gebäudes oder zu den sofort abzugsfähigen Werbungskosten gehören. Hierzu hat der Bundesfinanzhof (BFH) in zahlreichen Grundsatzentscheidungen Stellung bezogen. Laut BFH sind einmalige Abgaben, vornehmlich öffentlich-rechtliche Beiträge, erstens nur dann Werbungskosten, wenn sie nicht den Anschaffungskosten bzw. nachträglichen Anschaffungskosten des Grund und Bodens zuzurechnen sind. Und sie sind zweitens nicht in die Gebäudeherstellungskosten einzubeziehen. Ausgehend von diesen Grundsätzen werden Erschließungsbeiträge wie folgt behandelt:


a) Erstmalige Herstellung von Erschließungsanlagen

Beiträge zur Finanzierung erstmals hergestellter Erschließungsanlagen sind nach ständiger Rechtsprechung des BFH den Anschaffungskosten von Grund und Boden zuzurechnen, da sie dazu dienen, das Grundstück baureif zu machen und es damit i.S. von § 255 Abs. 1 Satz 1 HGB in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Sie sind beim Grundstückspreis zu aktivieren, weil sie eine Wertsteigerung des Baugrundstücks bewirken.5 Weil der Grund und Boden keiner laufenden Abnutzung unterliegt, scheidet eine Abschreibung des Grundstückswerts aus. Demzufolge können Erschließungsbeiträge einkommensteuerrechtlich nicht geltend gemacht werden, weder über die regelmäßige Abschreibung (AfA), noch als andere Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.


Dieser Grundsatz gilt auch dann, wenn die Erschließungsanlagen nicht durch die Gemeinde selbst, sondern durch einen privaten Erschließungsträger hergestellt werden. In derartigen Fällen überträgt die Gemeinde die Erschließung gemäß § 124 BauGB auf einen privaten Dritten, der in eigenem Namen und auf eigene Rechnung alle Erschließungsanlagen herstellt, zwischenfinanziert und seinen Aufwand mit den beteiligten Grundstückseigentümern auf privater Basis abrechnet. Dieser private Kostenausgleich tritt an die Stelle von öffentlichen Erschließungsbeiträgen, hat die gleiche Wirkung wie diese, nämlich Finanzierung von Erschließungsanlagen, und führt im Ergebnis gleichfalls zu einer Werterhöhung des Grundstücks.


b) Zweiterschließung durch eine zusätzliche öffentliche Straße

Erschließungsbeiträge für die Zweiterschließung eines bereits erschlossenen Grundstücks – beispielsweise bei Eckgrundstücken oder bei Grundstücken zwischen zwei Erschließungsstraßen – sind nur dann als nachträgliche Anschaffungskosten des Grund und Bodens zu behandeln, wenn sich infolge der Zweiterschließung der Wert des Grundstücks durch eine höhere Nutzungsmöglichkeit oder einer günstigeren Lage erhöht.6 Sofern das nicht der Fall ist, sind die Erschließungsbeiträge sofort als Werbungskosten abziehbar.


Eine Zweiterschließung stellt zwar einen Vorteil im beitragsrechtlichen Sinne dar. Mit diesem Vorteil ist aber, anders als im Fall der Ersterschließung, nicht ohne weiteres auch eine Werterhöhung des Grundstücks verbunden. Im Gegenteil: Ein zweifach erschlossenes Wohngrundstück, etwa ein Eckgrundstück, kann auch geringwertiger als ein Reihengrundstück sein. Dies trifft z.B. auf Grundstücke für Ein- oder Zweifamilienhäuser zu.

c) Ersetzen einer provisorischen Straße

Erschließungsbeiträge für eine öffentliche Straße, die eine seitherige Anbindung eines Grundstücks an das öffentliche Straßennetz ersetzt, stellen sofort abziehbare Werbungskosten dar, wenn die Nutzbarkeit des Grundstücks durch die neue Erschließungsanlage nicht verändert wird, weil sich diese nicht wesentlich von der bisherigen Erschließung unterscheidet, Größe, Lage, Zuschnitt oder Bebaubarkeit des Grundstücks also unverändert bleiben. Hierbei ist es unbeachtlich, ob die bisherige Straße von der Gemeinde lediglich als Provisorium betrachtet oder der Grundstückseigentümer zu deren Herstellungskosten herangezogen worden war.7 Der BFH hat allein darauf abgehoben, ob die erstmalige provisorische Anbindung des Grundstücks an das öffentliche Straßennetz bereits dazu gedient hat und geeignet war, das Grundstück baureif und nutzbar zu machen. Für die steuerrechtliche Beurteilung der Erschließungsbeiträge spielt auch eine Substanz- oder Zustandsverbesserung der ausgebauten Straße keine Rolle.8


d) Ersetzen einer privaten durch eine öffentliche Erschließungsstraße

Erschließungsbeiträge für eine öffentliche Straße, durch die eine bisherige private Anbindung eines Grundstücks an das öffentliche Straßennetz ersetzt wird, stellen sofort abziehbare Werbungskosten dar, wenn die Nutzbarkeit des Grundstücks durch die öffentliche Erschließungsmaßnahme nicht verändert wird, weil sich die öffentliche Straße nicht wesentlich von der seitherigen privaten Erschließungsstraße unterscheidet. Maßgebend ist allein, ob die private Anbindung an das öffentliche Straßennetz dazu gedient hat und geeignet war, das Grundstück baureif und damit nutzbar zu machen.9 Hierbei ist es unbeachtlich, ob die frühere Privatstraße eine selbstständige Erschließungsanlage i.S. des § 127 Abs. 2 BauGB oder lediglich eine unselbstständige Zufahrt war.


e) Öffentliche Erschließungsstraße zusätzlich zu einem Privatweg

Wird ein durch einen Privatweg an das öffentliche Straßennetz angebundenes Grundstück zusätzlich durch eine erstmals hergestellte öffentliche Straße erschlossen, sind die Erschließungsbeiträge für diese Zweiterschließung grundsätzlich als Werbungskosten abziehbar. Sie sind nur dann als nachträgliche Anschaffungskosten des Grund und Bodens zu behandeln, wenn sich durch die Zweiterschließung der Wert des Grundstücks aufgrund einer Erweiterung der Nutzbarkeit oder einer günstigeren Lage erhöht.10


f) Erwerb einer Privatstraße

Neben öffentlichen Straßen kann eine Erschließung auch durch Privatstraßen erfolgen. Wenn beispielsweise der Verkäufer mehrerer Baugrundstücke auf einem separaten Grundstück eine Privatstraße zur erstmaligen Erschließung der Baugrundstücke baut und der Grundstückserwerber zusätzlich zu seinem Baugrundstück auch einen Teil des Privatstraßengrundstücks kauft, sind seine Aufwendungen für den Erwerb der Privatstraße Anschaffungskosten eines selbstständig nutzbaren Wirtschaftsguts. Als steuerliche Folge daraus kann der Erwerber seine Straßenkosten aktivieren und entsprechend der Nutzungsdauer anteilig abschreiben. Im Zusammenhang mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung können diese Abschreibungen nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG abgezogen werden.11


3.2 Straßenausbaubeiträge (mehr zu Straßenausbaubeiträgen...)

3.2.1 Beiträge für Baumaßnahmen an vorhandenen Straßen12

Bei der Erneuerung einer Straße kann es Abgrenzungsprobleme zur nicht beitragsfähigen Straßenunterhaltung geben. Beispielsweise dann, wenn nur die Verschleißdecke erneuert wird, wofür keine Beitragserhebung zulässig ist. Auch sind Erneuerungsmaßnahmen nur dann beitragsfähig, wenn die übliche Nutzungsdauer der Straße abgelaufen ist. Sonst wird davon auszugehen sein, dass lediglich ein aufgestauter Instandsetzungsbedarf nachgeholt wird.


3.2.2 Straßenausbaubeiträge sind Werbungskosten

Erstmalige Beiträge des Grundstückseigentümers für die Erschließung seines Grundstücks sind immer Anschaffungskosten des Grund und Bodens. Demgegenüber sind Beiträge für die Ersetzung oder Modernisierung bereits vorhandener Straßen oder Wege sofort abziehbare Werbungskosten, es sei denn, dass das Grundstück durch die Straßenbaumaßnahme in seiner Substanz oder in seinem Wesen verändert wird.13 Ausbaumaßnahmen, die den bestehenden Zustand lediglich zeitgemäß verbessern, stellen für ein Grundstück weder substanziell noch wesensmäßig eine Veränderung dar. Beispiel: Ein vorhandener Pflasterbelag wird durch einen Asphaltbelag ersetzt. Wenn sich also die Nutzung eines Grundstücks nicht von der Situation vor dem Straßenausbau unterscheidet, stellen die Beiträge sofort abziehbare Werbungskosten dar.14 Der Abzug ist auch dann nicht ausgeschlossen, wenn sich wegen der Straßenbaumaßnahmen der Wert des Grundstücks erhöht hat.15

Vor allem in den ostdeutschen Bundesländern ist diese Rechtsprechung von erheblicher Bedeutung. Dort gelten die meisten Straßen als „vorhanden“ i.S. des Beitragsrechts. In welchem Zustand die Fahrbahnen tatsächlich sind, spielt dabei keine Rolle. Kommt es zur Modernisierung oder Erneuerung von Straßen, kann die Gemeinde dafür Straßenausbaubeiträge nach dem KAG und der örtlichen Straßenausbaubeitragssatzung erheben. Zweifellos sind diese Beiträge sofort absetzbare Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung, was die finanzielle Belastung des Vermieters spürbar mindern kann.


Gleichfalls Werbungskosten sind Straßenausbaubeiträge für die bauliche Veränderung des Straßenbelags und der Gehwege zur Schaffung einer verkehrsberuhigten Zone16 oder der Umbau der Gehwege wegen der Umgestaltung der Straße in eine Fußgängerzone.17


3.3. Beiträge für Wasserversorgungsanlagen/Abwasserbeseitigungsanlagen

3.3.1 Grundsatz der Betragserhebung

Nach Maßgabe des KAG und der örtlichen Abgabensatzungen können die Gemeinden Anschlussbeiträge in Form von Wasser- und Abwasserbeiträgen erheben, sobald ein Grundstück an eine öffentliche leitungsgebundene Einrichtung (Wasserleitung, Kanal und Kläranlage) angeschlossen werden kann oder tatsächlich angeschlossen wurde. Die Beiträge dienen der teilweisen Finanzierung der Herstellungskosten dieser öffentlichen Einrichtungen. Sie können für jede Einrichtung nur einmalig verlangt werden.


3.3.2 Der Werbungskostenabzug hängt von der Art der Baumaßnahme ab

a) Erstmaliger Anschluss an eine öffentliche Einrichtung

Die Beiträge für den erstmaligen Anschluss eines Grundstücks an die gemeindliche Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung sind Aufwendungen zur erstmaligen Baureifmachung eines Grundstücks. Sie sind nach ständiger Rechtsprechung des BFH beim Grund und Boden zu aktivieren und können nicht abgeschrieben werden.18 Insoweit gelten die gleichen Grundsätze wie bei den Erschließungsbeiträgen für die erstmalige Herstellung von Erschließungsanlagen nach BauGB. Das trifft auch auf die von privaten Versorgungsbetrieben erhobenen privatrechtlichen Baukostenzuschüsse für deren Versorgungsanschlüsse zu.19


b) Erweiterung oder Modernisierung öffentlicher Einrichtungen

Beiträge zur Erweiterung einer veralteten Kanalisation oder zu deren Modernisierung sind sofort abziehbare Werbungskosten, weil diese Ergänzungsbeiträge nicht zu den Anschaffungskosten zählen, sondern lediglich der Erhaltung des Grundstücks dienen.21
Wird eine bestehende Kläranlage um einen weiteren Teil ergänzt, und die Gemeinde erhebt dafür Klärbeiträge, wird dadurch der bereits bestehende Vorteil – nämlich das Einleiten von Abwasser in die Kanalisation und das Reinigen in der Kläranlage – lediglich technisch verbessert. Dadurch wird das angeschlossene Grundstück weder in Wesen und Substanz verändert noch erhöht sich dessen Wert.22 Auch hier handelt es sich um Ergänzungsbeiträge, die als Werbungskosten im Gesamtbetrag sofort abziehbar sind. Selbst wenn es durch die Ersetzung oder Modernisierung bereits vorhandener Einrichtungen zu einer Wertsteigerung des Grundstücks gekommen sein sollte, gilt dieser Grundsatz.23


c) Kanalanschluss anstelle einer stillgelegten Sickergrube

Wird eine funktionsfähige Sickergrube auf dem Grundstück stillgelegt und das Abwasser künftig dem öffentlichen Abwasserkanal zugeleitet, sind die dafür an die Gemeinde zu zahlenden Abwasserbeiträge ebenfalls sofort abziehbare Werbungskosten. Für die Abwasserentsorgung zu zahlende Beiträge können nicht unterschiedlich danach beurteilt werden, ob die seitherige Entsorgung des Grundstücks durch eine auf dem Grundstück befindliche Abwasserbeseitigungsanlage oder durch den Anschluss an eine öffentliche Kanalisation gesichert war. Vielmehr ist entscheidend, dass vorhandene Möglichkeiten zur Abwasserbeseitigung lediglich zeitgemäß modernisiert werden.24


3.4 Ausgleichsbeträge in Sanierungsgebieten

Nach § 154 BauGB hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiets gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Höhe der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Grundstückswerts zu entrichten. Dieser Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung fällig.


Wie der Ausgleichsbetrag einkommensteuerrechtlich zu behandeln ist, hängt nicht allein davon ab, ob sich der Bodenwert wegen der Sanierungsmaßnahmen erhöht hat. Entscheidend sind außerdem die Auswirkungen der Sanierung auf Substanz und Wesen des Grundstücks. Eine Veränderung ist dann nicht eingetreten, wenn sich weder die Erschließung noch der Anschluss an die Versorgungseinrichtungen geändert haben. Sofern demnach die Sanierung nur zu einem höheren Bodenwert, nicht aber auch zu weiteren Änderung des Grundstücks geführt hat, kann der Ausgleichsbetrag sofort als Werbungskosten abgezogen werden.


Zu differenzieren ist dann, wenn über die Ausgleichsbeträge auch Erschließungsanlagen finanziert werden. Insofern entspricht der Ausgleichsbetrag nämlich dem Erschließungsbeitrag. Die Zahlungen sind hierbei entsprechend der zugrundeliegenden Einzelmaßnahmen aufzuteilen und einerseits den nicht abziehbaren Anschaffungskosten des Grundstücks und andererseits den sofort abziehbaren Werbungskosten zuzuordnen. Der Teil des Ausgleichsbetrags, der auf die erstmalige Herstellung von Erschließungsanlagen entfällt, stellt nachträgliche Anschaffungskosten für den Grund und Boden dar. Soweit der Ausgleichsbetrag für Erweiterungen oder Verbesserungen von Erschließungsanlagen anfällt, ist er als Erhaltungsaufwand sofort im Gesamtbetrag abziehbar.25


3.5 Stellplatzablösungsbeträge

Nach der Landesbauordnung (LBO)26 sind für jedes Bauvorhaben die notwendigen Stellplätze für Kraftfahrzeuge auszuweisen. Die Stellplatzpflicht kann nach § 37 Abs. 5 LBO sowohl bei Neubauten als auch bei Um-/Anbauten und Nutzungsänderungen abgelöst werden, wenn die Herstellung von Stellplätzen im Rahmen der gesetzlichen Pflicht nicht oder nur unter großen Schwierigkeiten möglich ist. Grundlage der Stellplatzablösung sind vom Gemeinderat aufgestellte „Allgemeine Bestimmung über die Stellplatzablösung“ und ein daraufhin zwischen Gemeinde und Bauwilligem geschlossener „Stellplatzablösungsvertrag“. Je abgelöstem Stellplatz ist ein bestimmter Betrag an die Gemeinde fällig, um damit öffentliche Parkplätze zu finanzieren.

Bei Stellplatzablösungsbeträgen an die Gemeinde handelt es sich nach Ansicht des BFH um sonstige öffentliche Abgaben, die sich auf ein Gebäude beziehen, das dem Grundstückseigentümer zuzurechnen ist.27 Inwieweit diese Zahlungen im Rahmen von § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 EStG als Werbungskosten abgezogen werden können, hängt davon ab, wie das den Stellplatzablösungsvertrag auslösende Bauvorhaben zu werten ist. Je nachdem, ob es sich um einen Neubau, einen Um- oder Anbau oder um eine bauliche Nutzungsänderung handelt, ist dabei wie folgt zu unterscheiden:


a) Stellplatzablösungsbeträge, die anlässlich des Neubaus eines Gebäudes fällig werden, gehören zu den Herstellungskosten des Gebäudes. Sie können nicht im Gesamtbetrag als Werbungskosten abgezogen werden. Vielmehr sind die Ablösungsbeträge mit den Herstellungskosten des Gebäudes zu aktivieren und können nur über die jährliche Gebäude-AfA geltend gemacht werden.28


b) Sofern die zur Änderung oder Nutzungsänderung eines Gebäudes führende Baumaßnahme als Herstellung i.S. von § 255 Abs. 2 HGB anzusehen ist, also Baukosten entstanden sind, werden die Stellplatzablösungsbeträge ebenfalls den nachträglichen Herstellungskosten zugerechnet, mit den gleichen Folgen, wie oben bei a) beschrieben.


c) Die Ablösungsbeträge sind dann als sofort abziehbare Werbungskosten zu behandeln, wenn sich allein wegen der Nutzungsänderung des Gebäudes – ohne dass dabei Herstellungskosten i.S. von § 255 Abs. 2 HGB angefallen sind – eine erhöhte Stellplatzverpflichtung ergeben hat.


3.6 Beiträge sind keine umlegbaren Betriebskosten

Was im Wohnraummietrecht als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden darf, ergibt sich aus der Betriebskostenverordnung (BetrKV).29 Für gewerbliche Mietverhältnisse bestehen keine gesetzlichen Beschränkungen; die Umlage von Betriebskosten kann frei vereinbart werden, zumal nach § 578 BGB die Betriebskostenvorschrift des § 556 BGB nicht zur Anwendung kommt.


In die Betriebskosten, von vielen angesichts ihrer Höhe als „zweite Miete“ bezeichnet, können nach § 2 Nr. 1 BetrKV auch die „laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks“ einbezogen werden. Dabei müssen zwei Tatbestandsmerkmale erfüllt sein. Zum einen muss es sich um „öffentliche Lasten“ handeln und zum anderen müssen diese „laufend“ entstehen. Zwar sind Beiträge kraft Gesetzes öffentliche Lasten. Weil sie aber nur einmalig zu zahlen sind, fehlt es am Merkmal „laufend“. Selbst wenn der Beitrag in Form einer Rente in max. zehn Jahresraten zu zahlen ist, ändert dies an dessen „Einmaligkeit“ nichts.30


Über Beiträge wird der kommunale Aufwand für die Herstellung, Erweiterung, Verbesserung oder Erneuerung öffentlicher Straßen und leitungsgebundener Einrichtungen refinanziert. Insoweit handelt es sich um öffentliche Abgaben, denen eine konkrete Gegenleistung gegenübersteht, die dem Grundstückseigentümer in Form einer Wertsteigerung und Anhebung der Wohnqualität zugute kommt. Das hat aber mit Betriebskosten nichts zu tun.31 Vielmehr gehören die Beiträge als Erschließungskosten zu den Kosten des Baugrundstücks.32 Damit entfällt jedwede Abwälzung derartiger „Lasten“ auf die Mieter.33


3.7 Öffentliche Beiträge berechtigen nicht zur Mieterhöhung

Es wird davon auszugehen sein, dass der Vermieter die kommunalen Beiträge für die Ersterschließung seines Grundstücks nach Bezugsfertigstellung seines Gebäudes in seiner Mietkalkulation berücksichtigen wird. Andere Überlegungen werden anzustellen sein, wenn Jahre oder Jahrzehnte nach Bezug des Mietwohngebäudes die Gemeinde weitere Beiträge fordert, beispielsweise Straßenausbaubeiträge wegen der Verbesserung der vor dem Grundstück liegenden Straße. Kann deshalb die Miete erhöht werden?


Von den gesetzlichen Mieterhöhungsmöglichkeiten erscheint allenfalls § 559 BGB – Mieterhöhung bei Modernisierung – in Frage zu kommen. Danach ist eine Mieterhöhung möglich, wenn der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt hat, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung) oder er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat.


Die erste Alternative, nämlich bauliche Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter, scheidet aus, weil nicht er, sondern die Gemeinde gebaut hat. Deshalb braucht auch nicht weiter geprüft zu werden, ob sich dadurch der Gebrauchswert der Mietsache oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert haben. Dass die baulichen Maßnahmen der Gemeinde letztlich dem Vermieter Kosten in Form von Beiträgen verursachen, spielt auch keine Rolle, denn die baulichen Maßnahmen wurden nicht am Mietobjekt selbst, sondern an öffentlichen Einrichtungen der Gemeinde durchgeführt.


Auch die alternative Voraussetzung „andere bauliche Maßnahmen aufgrund von nicht zu vertretenden Umständen“ ist nicht gegeben. Auch hier sind nur solche Baumaßnahmen gemeint und umlagefähig, die der Vermieter durchgeführt hat. Er muss also, einerlei ob von sich aus, völlig freiwillig oder gezwungenermaßen aufgrund gesetzlicher Verpflichtungen, die Baumaßnahmen am Gebäude oder auf seinem Grundstück wenigstens als Bauherr durchgeführt haben. Gerade das ist aber nicht der Fall. Vielmehr wird der Grundstückseigentümer zu den hier maßgeblichen kommunalen Beiträgen herangezogen ohne Rücksicht darauf, ob sein Grundstück bebaut ist oder nicht. Unter § 559 BGB fallen hingegen nur vom Vermieter selbst vorgenommene substanzbezogene Sachinvestitionen, d.h. den Zustand der Mietsache selbst verbessernd, soweit sie der Verantwortung des Vermieters unterliegen. Weil das bei den kommunalen Baumaßnahmen nicht zutrifft, ist ein einseitiges Mieterhöhungsverlangen wegen kommunaler Beitragsbelastungen unbegründet.34 Auch das AG Oschersleben geht davon aus, dass Anliegerbeiträge für den Kanalanschluss und den Bürgersteig nicht als Modernisierungskosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen.35 Dass die nachträglichen Beiträge der Gemeinde nicht auf den Mieter abgewälzt werden können, belastet den Vermieter im Übrigen nur teilweise, denn er kann sie ja in seiner Einkommensteuererklärung immerhin als Werbungskosten bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen.


3.8 Hausanschlüsse

Bei der Wasserversorgung und der Abwasserbeseitigung müssen die Leitungen im Gebäude mit dem öffentlichen Kanal und der öffentlichen Wasserleitung verbunden werden. Ein Teil dieser Verbindungsleitungen, auch Hausanschlussleitungen genannt, verläuft im Baugrundstück, ein weiterer Teil im öffentlichen Straßenraum. Hinsichtlich der Kosten gilt folgendes:

Diejenigen Leitungsteile, die innerhalb des Baugrundstücks vom Gebäude bis zur Grundstücksgrenze verlaufen, stellt der Grundstückseigentümer i.d.R. auf seine Kosten her. Der anfallende Aufwand ist Teil der Herstellungskosten des Gebäudes. Diese Kosten werden aktiviert und jährlich abgeschrieben.36


In aller Regel werden die Hausanschlussleitungen im Bereich der öffentlichen Flächen, also von der Hauptleitung bis zur Grundstücksgrenze, durch die Gemeinde hergestellt und die hierfür angefallenen Kosten beim Grundstückseigentümer angefordert. Rechtsgrundlage dafür ist das KAG; der öffentlich-rechtliche Kostenerstattungsanspruch gilt als Kommunalabgabe. Der Betrag ist nach § 255 Abs. 2 HGB gleichfalls den Herstellungskosten des Gebäudes zuzurechnen und kann mit diesen abgeschrieben werden.

Andere Gemeinden verzichten auf die sofortige Kostenerstattung und rechnen die Kosten der Hausanschlüsse im öffentlichen Straßenraum in die Kalkulation der Abwasser- und Wasserversorgungsbeiträge ein. In solchen Fällen können dann keine entsprechenden (Teil-)Herstellungskosten aktiviert werden, weil die Abwasser- und Wasserversorgungsbeiträge insgesamt den Anschaffungskosten des Grund und Bodens zugerechnet werden.


Die Kosten für den Austausch einer alten Hausanschlussleitung oder für einen weiteren Hausanschluss und der Reparaturaufwand für einen Rohrbruch sind einkommensteuerrechtlich als Unterhaltungsaufwand zweifellos sofort abziehbare Werbungskosten.


4. Steuern

4.1 Grundsteuer (mehr zur Grundsteuer...)

Nach § 2 Nr. 1 BetrKV können in die Betriebskosten auch die „laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks“ einbezogen werden. Was darunter zu verstehen ist, wird nicht abschließend definiert. Vielmehr heißt es weiter, dass dazu namentlich die Grundsteuer gehört; sie wird gemeinhin zu den „kalten“ Betriebskosten gerechnet.37


Wie bei allen Betriebskosten ist es so, dass es zu deren Weitergabe an den Mieter nach § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB einer ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung bedarf, auch im Gewerbemietrecht. Unabhängig von der Art des Mietverhältnisses muss die Nebenkostenabrede klar und eindeutig sein.38 Völlige Klarheit ist geschaffen, wenn die umzulegenden Betriebskosten im Mietvertrag ausdrücklich erwähnt sind, es also in der Betriebskosten-Klausel ausdrücklich „Grundsteuer“ heißt. Es reicht aber auch aus, wenn der Mietvertrag hinsichtlich der Betriebskosten auf § 2 BetrKV verweist, was in der Rechtsprechung als hinreichende Bestimmtheit der Nebenkostenvereinbarung anerkannt ist,39 auch im Gewerbemietrecht.40 Nach Ansicht des OLG Jena ergibt sich aus der Formulierung, der Mieter habe „alle mit dem Mietobjekt verbundenen Betriebskosten“ zu tragen, dagegen keine eindeutige Zahlungspflicht für die Grundsteuer, weil die Grundsteuer gerade nicht durch den Betrieb entsteht, sondern unabhängig von der Nutzung auf der Sache lastet.41 Seit dem 1.9.2001 dürfte es auch ausreichend sein, nur auf § 556 Abs. 1 BGB zu verweisen.42


Unklare oder missverständliche Nebenkostenvereinbarungen können zu Meinungsverschiedenheiten führen. Mit „Grundbesitzabgaben“ ist zwar nach Ansicht des OLG Düsseldorf43 zumindest die Grundsteuer gemeint. Andere Gerichte sind dagegen der Auffassung, dass „Grundbesitzabgaben“ oder ähnliche Formulierungen keine Grundlage für die Kostenart Grundsteuer sind.44 Auch mit der Vertragsformulierung „übliche anteilige Hausabgaben und Nebenkosten“ soll die Grundsteuer nicht umlagefähig sein.45


Zu den Grundsteuern sollen auch die Realkirchensteuer, Deichgebühren, Sielgebühren sowie in Ostdeutschland die Abgeltungslast aufgrund der Hauszinssteuer gehören.46


Grundsätzlich darf der Vermieter die jährliche Grundsteuer in voller Höhe weitergeben. Bei der Wohnraummiete ist der Verteilungsschlüssel „Wohnfläche“ nach § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB verbindlich, sofern per Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde. Bei gemischter Grundstücksnutzung ist eine exakte nutzungsabhängige Trennung erforderlich, weil die Wohnraummieter nur mit der Grundsteuer der Wohnräume belastet werden dürfen. Die Grundsteuer für leer stehenden Wohnraum trägt der Vermieter. Er kann bei zeitweisem Leerstand bei der Gemeinde nach § 33 Abs. 1 GrStG einen teilweisen Grundsteuererlass beantragen.


4.2 Zweitwohnungssteuer

Die Zweitwohnungssteuer ist seit ihrer Einführung vor über 30 Jahren zweifellos eine der umstrittensten Abgaben im kommunalen Bereich. Überlingen am Bodensee und die Ostseegemeinde Timmendorfer Strand waren damals die Vorreiter. Diese von ihren Gegnern als „Fremden- oder Luxussteuer“ bezeichnete Abgabe hatte in den ersten Jahren zu zahlreichen Rechtsstreitigkeiten geführt. Letztlich hat aber das Bundesverfassungsgericht festgestellt, dass die Zweitwohnungssteuer als eine örtliche Aufwandsteuer gem. Art 105 Abs. 2a GG mit bundesgesetzlich geregelten Steuern nicht kollidiert und verfassungsmäßig ist.47


Die Zweitwohnungssteuer, die in zahlreichen Fremdenverkehrsgemeinden erhoben wird, ist eine Jahressteuer. Im Gegensatz zur Kurtaxe ist es dabei ohne Bedeutung, ob und für wie lange sich der Eigentümer während eines Veranlagungszeitraums tatsächlich in seiner Zweitwohnung aufhält; die Steuer ist trotzdem für das ganze Jahr fällig.48 Auch die reine Vorhaltung der Wohnung ist bereits geeignet, eine Steuerpflicht zu begründen. Deshalb wirkt sich auch die gelegentliche oder überwiegende Vermietung der Wohnung an Dritte (z.B. unter Einschaltung eines Vermittlungsbüros) auf die Steuerpflicht nicht aus, solange der Zweitwohnungseigentümer die Möglichkeit hat, seine Wohnung in der Zeit, in der sie nicht anderweitig vermietet ist, selbst zu nutzen.

Angesichts der jeweils kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Feriengäste dürfte sich eine separate Umlage der Zweitwohnungssteuer als Betriebskosten praktisch kaum verwirklichen lassen. Viel eher wird der Vermieter seinen Steueraufwand in die Kalkulation seines Mietpreises einfließen lassen.


Sofern eine derartige Ferienwohnung nicht dem Privatbereich zuzurechnen ist, der Vermieter also seine so genannte Überschusserzielungsabsicht definitiv nachweisen kann,49 darf er die Zweitwohnungssteuer auch als Werbungskosten bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen. Das hat der BFH entschieden.50 Allerdings gilt dies nicht für den vollen Steuerbetrag, sondern nur in Höhe des auf die Vermietung der Wohnung an wechselnde Feriengäste entfallenden zeitlichen Anteils. Das bedeutet, dass der Vermieter konkret nachweisen muss, in welchen Zeiten die Ferienwohnung tatsächlich belegt war. Dem tatsächlichen Vermietungszeitraum dürfen auch diejenigen Leerstandszeiten hinzugerechnet werden, die normalerweise zur Vermietungsdauer gehören.


Beispiel:

Die Ferienwohnung soll von April bis Oktober vermietet werden. Während dieses Zeitraums stand die Wohnung insgesamt 4 Wochen leer, weil sich keine Mieter gefunden hatten. In der restlichen Zeit, also von Januar bis März und im November und Dezember ist keine Vermietung beabsichtigt. Weil die Wohnung tatsächlich, einschließlich der Leerstandszeiten, während 7 Monaten vermietet war, kann der Vermieter 7/12 der Zweitwohnungssteuer als Werbungskosten abziehen.


Sofern der Vermieter die Ferienwohnung überhaupt nicht selber nutzen will, sie vielmehr ganzjährig in Eigenregie oder über eine Vermietungsagentur zur Vermietung anbietet, kann er die gesamte veranlagte Zweitwohnungssteuer als Werbungskosten geltend machen.51 Allerdings ist bei derartigen Fällen zu berücksichtigen, dass Zweitwohnungen, die nicht persönlicher Lebensführung dienen, sondern objektiv und nachweisbar als reine Kapitalanlage zur Einkommenserzielung gehalten werden, aus der Steuerpflicht ausscheiden.52 Wer trotzdem zur Zweitwohnungssteuer veranlagt wird, muss sich gegen den Steuerbescheid der Gemeinde zur Wehr setzen.


4.3 Grunderwerbsteuer

4.3.1 Die anschaffungsnahen Nebenkosten sind keine Betriebskosten

Zwar zählt die Grunderwerbsteuer nicht zu den Kommunalabgaben, trotzdem soll sie hier erwähnt werden. Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 % des Kaufpreises. Als anschaffungsnahe Nebenkosten gehört die Steuer beim Kauf eines unbebauten Grundstücks nach § 255 Abs. 1 Satz 2 HGB zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens. Weil der Grund und Boden nicht abgeschrieben wird, kann die Grunderwerbsteuer nicht als Werbungskosten in Ansatz gebracht werden.


Beim Kauf eines bebauten Grundstücks entsteht die Steuerbelastung sowohl für das Grundstück als auch für das Gebäude. Hier müssen die Anschaffungskosten des Grund und Bodens einerseits und die Anschaffungskosten für das Gebäude andererseits jeweils getrennt festgestellt werden, weil nur die Anschaffungskosten für das Gebäude abgeschrieben werden können. Die Aufteilung erfolgt nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte.53 Das bedeutet, dass nur der Anteil der Grunderwerbsteuer, der auf das Gebäude entfällt, über die Gebäude-AfA als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in Ansatz gebracht werden kann. Für den auf das Grundstück entfallenden Grunderwerbsteueranteil scheidet diese Abzugsmöglichkeit aus.


Die Grunderwerbsteuer fällt nicht unter die Betriebskosten der BetrKV. Sie entsteht nur einmalig, Besteuerungsgrund ist der Grundstückserwerb. Demgegenüber müsste die Grunderwerbsteuer, um als Betriebskosten zu gelten, dem Vermieter durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes und des Grundstücks laufend entstehen. Weder das eine noch das andere ist der Fall.


4.3.2 Die Auswirkungen von Erschließungskosten auf die Grunderwerbsteuer

Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist nach § 8 Abs. 1 GrEStG die vereinbarte Gegenleistung, was i.d.R. dem Kaufpreis entspricht. Inwieweit dabei die öffentlich-rechtlichen Erschließungskosten (BauGB-Beitrag und KAG-Beitrag) und die privatrechtlichen Anschlusskosten (für Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser) in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen sind, richtet sich danach, in welchem tatsächlichen Zustand das Grundstück zum Gegenstand des Erwerbsvorgangs gemacht wurde.


Sind sämtliche Erschließungsanlagen, die ein Grundstück zu einem erschlossenen Grundstück machen, im Zeitpunkt des Kaufvertrags bereits vorhanden, kann Gegenstand des Kaufvertrags nur das erschlossene Grundstück sein. Gegenleistung ist in diesem Fall neben dem Grundstückspreis auch der auf die Erschließung entfallende Betrag, unabhängig davon, ob er im Kaufpreis enthalten ist oder daneben gesondert ausgewiesen wird.54 Ist das Grundstück im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags noch nicht erschlossen, verpflichtet sich jedoch der Verkäufer, das Grundstück dem Käufer in erschlossenem Zustand zu verschaffen, so ist der auf die Erschließung entfallende Teil des Kaufpreises Entgelt für den Grundstückserwerb und unterliegt ebenfalls der Grunderwerbsteuer.55


Anders, wenn das Grundstück im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses noch unerschlossen ist und der Erwerber gleichzeitig gegenüber der Gemeinde oder einem nach § 124 Abs. 1 BauGB beauftragten Erschließungsträger die Verpflichtung übernimmt, für die zukünftige Erschließung des Grundstücks einen bestimmten Betrag zu zahlen. In diesem Fall sind die erst später anfallenden Erschließungskosten nicht als Teil der Gegenleistung anzusehen; sie erhöhen demnach nicht die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.56 Denn bei einer derartigen Konstellation ist Gegenstand des Erwerbsvorgangs die Übereignungspflicht eines unerschlossenen Grundstücks.


5. Die öffentlich-rechtlichen Benutzungsgebühren

5.1 Gebührenschuldner ist normalerweise der Grundstückseigentümer

Was im Wohnraummietrecht als Betriebskosten umgelegt werden kann, ergibt sich aus der BetrKV und dem Mietvertrag. Im Gewerberaummietrecht gelten die Beschränkungen der BetrKV nicht, maßgebend ist allein der Mietvertrag.59


Zu den als Betriebskosten umlegbaren öffentlichen Benutzungsgebühren gehören die Wasser-, Abwasser-, Straßenreinigungs- und Abfallgebühren. Rechtsgrundlagen dieser Kommunalabgaben sind das KAG und die örtlichen Gebührensatzungen. Als Gebührenschuldner ist in aller Regel der Grundstückseigentümer bestimmt. Bei Wasser- und Abwassergebühren ist eine Direktabrechnung der Gemeinde mit dem Mieter allenfalls dann möglich, wenn es sich um ein Objekt mit nur einem öffentlichen Wasserzähler handelt, wie das bei einem vermieteten Einfamilienhaus der Fall ist. Weil die Kommunen nur ihre eigenen Wasserzähler an der Übergabestelle ablesen und sich um die privaten Unterwasserzähler im Gebäude nicht kümmern, beispielsweise in einer Mehrwohnungsanlage, scheidet hier eine Direktabrechnung des Verbrauchs zwischen Kommune und einer Mehrzahl von Mietern von vornherein aus. Ein Wasserversorgungsunternehmen ist zudem grundsätzlich nicht verpflichtet, Versorgungsverträge mit den Mietern unter gleichzeitiger Entlassung des Grundstückseigentümers als Vermieter aus seinem Vertragsverhältnis abzuschließen.60 Auch bei der Straßenreinigungsgebühr ist der Grundstückseigentümer der Gebührenschuldner. Demgegenüber wird die Abfallgebühr in vielen Städten und Landkreisen direkt beim Mieter erhoben.


5.2 Diese Gebühren sind Betriebskosten

5.2.1 Kosten der Wasserversorgung

Zu den in § 2 Nr. 2 BetrKV erwähnten Kosten der Wasserversorgung gehört die an die Gemeinde zu entrichtende Wassergebühr. Diese setzt sich aus dreierlei Komponenten zusammen:

Dass die Wasserversorgung in vielen Städten als privatrechtliches Unternehmen geführt wird, ändert an diesen Grundsätzen nichts. Dann heißt es statt „Wassergebühr“ eben „Wasserentgelt“.


5.2.2 Kosten der Entwässerung

Hierzu gehören nach § 2 Nr. 3 BetrKV vor allem die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung (Abwassergebühren oder auch Entwässerungsgebühren genannt). Gebührenmaßstab für die Abwassermenge ist die bezogene Frischwassermenge, sofern nicht bestimmte Wassermengen abzusetzen sind, die nachweislich nicht in den Abwasserkanal geleitet wurden, z.B. zur Bewässerung von Grünflächen.


5.2.3 Kosten der Straßenreinigung

Die in § 2 Nr. 8 BetrKV erwähnten Straßenreinigungsgebühren fallen für die Reinigung der öffentlichen Gehwege und Straßen an. Maßgebend ist die örtliche Satzung über Straßenreinigungsgebühren.


5.2.4 Kosten der Müllabfuhr

Die ebenfalls in § 2 Nr. 8 BetrKV aufgeführten Kosten der Müllabfuhr betreffen die öffentliche und die private Müllbeseitigung. Für die öffentliche Müllbeseitigung sind die Gemeinden oder die Landkreise zuständig. Sofern die Gebühren nicht direkt beim Mieter, sondern beim Vermieter erhoben werden, können sie in die Betriebskostenabrechnung einbezogen werden.


5.3 Werbungskostenabzug

Die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung entsprechen nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG dem Überschuss der Mieteinnahmen über die Werbungskosten. Sofern die jährlichen öffentlichen Abgaben, also die Grundsteuer und die Benutzungsgebühren, als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, führt das beim Vermieter zu steuerpflichtigen Einnahmen i.S. von § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG. Andererseits können die öffentlichen Abgaben nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 EStG in gleicher Höhe als Werbungskosten abgezogen werden. Es handelt sich nämlich um Steuern vom Grundbesitz und sonstige öffentliche Abgaben, die sich auf Gebäude oder auf Gegenstände beziehen, die dem Steuerpflichtigen zur Einnahmeerzielung dienen.

Dazu gehören alle Aufwendungen, bei denen objektiv ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Vermietung und Verpachtung besteht und die subjektiv zur Förderung der Nutzungsüberlassung gemacht werden.63 Wenn der Mieter die laufenden öffentlichen Benutzungsgebühren hingegen selbst unmittelbar an die Gemeinde zahlt, erübrigt sich das Durchbuchen beim Vermieter als Mieteinnahmen und Werbungskosten.


6. Abgabenrechtliche Nebenleistungen

6.1 Eine Abrechnung als Betriebskosten ist nicht möglich

Die hier besprochenen Kommunalabgaben werden entsprechend den gesetzlichen und satzungsrechtlichen Bestimmungen innerhalb eines Monats zur Zahlung fällig. Abweichend davon kann die Fälligkeit durch eine Stundung nach § 222 AO hinausgeschoben werden. Die einmonatige Zahlungsfälligkeit gilt auch dann nicht, wenn im Rahmen eines Widerspruchsverfahrens die Aussetzung der Vollziehung nach § 80 Abs. 4 oder Abs. 5 VwGO verfügt wurde.


Bei einer Stundung fallen Stundungszinsen nach § 234 AO, bei einer Aussetzung der Vollziehung Aussetzungszinsen nach § 237 AO an. Im Übrigen gilt: Wird eine Kommunalabgabe nicht bis zum Fälligkeitszeitpunkt gezahlt, entstehen Säumniszuschläge nach § 240 AO. Stundungs- und Aussetzungszinsen sowie Säumniszuschläge sind abgabenrechtliche Nebenleistungen i.S. von § 3 Abs. 4 AO. Sie sind keine Kommunalabgaben i.S. von § 1 KAG.64


Es wird die Meinung vertreten, dass Säumniszuschläge keine umlegbaren Betriebskosten sind.65 Denn nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB dürfen die Wohnraummieter nur mit wirtschaftlich vertretbaren Betriebskosten belegt werden. Das ergibt sich auch aus der Pflicht zur ordnungsgemäßen Geschäftsführung des Vermieters im Rahmen des Wirtschaftlichkeitsgebots nach § 24 Abs. 2 II. BV. Im Gewerbemietrecht dürfte sich dieses Gebot aus dem Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB ergeben. Danach dürfen nur solche Kosten umgelegt werden, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Auszugehen ist von einem „vernünftigen Vermieter“, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis beachtet.66


Gerade das ist bei Säumniszuschlägen, die nach § 240 AO nur deshalb entstehen können, weil die Kommunalabgaben nicht termingerecht entrichtet wurden, nicht der Fall. Alle Folgen aus der verspäteten Zahlung an die Gemeinde, das gilt auch für eventuelle Mahngebühren, sind allein dem Verantwortungsbereich des Vermieters zuzurechnen. Der Mieter kann nämlich davon ausgehen und erwarten, dass der Vermieter seine Abgabenschulden gegenüber der Gemeinde rechtzeitig zahlt.


Stundungszinsen nach § 234 AO und Aussetzungszinsen nach § 237 AO sind Gegenleistungen für einen Zahlungsaufschub. Weil dadurch der Zahlungstermin der festgesetzten Abgaben hinausgeschoben wird, verbleibt dem Vermieter Liquidität, die er solange für sich zinsbringend anlegen kann.67 Diesen Vorteil wiederum schöpft die Gemeinde sowohl über Stundungszinsen als auch über Aussetzungszinsen ab. Im Ergebnis gleichen sich, zumindest theoretisch, die Zinsgewinne des Vermieters aus der hinausgeschobenen Zahlungsfälligkeit und seine Zinszahlungen an die Gemeinde wieder aus, sodass ein als Betriebskosten anzusetzender Saldo nicht verbleibt. Auch hier wird die Meinung vertreten, dass deshalb weder Stundungszinsen noch Aussetzungszinsen in die Betriebskostenabrechnung einbezogen werden dürfen.


Hinzu kommt, dass die abgabenrechtlichen Nebenleistungen i.S. des § 3 Abs. 4 AO im Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV ausdrücklich nicht erwähnt sind. Es sind auch keine sonstigen Betriebskosten, sondern nicht umlegbare Verwaltungskosten.


6.2 Ein Abzug als Werbungskosten ist nicht möglich

Wie sich aus § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 EStG ergibt, sind Werbungskosten auch sonstige öffentliche Abgaben, soweit sie sich auf Gebäude oder auf Gegenstände beziehen, die dem Steuerpflichtigen zur Einnahmeerzielung dienen. Nun ist es so, dass Säumniszuschläge keine „sonstigen öffentlichen Abgaben“ sind. Vielmehr sind sie nach § 3 Abs. 4 AO abgabenrechtliche Nebenleistungen zu öffentlichen Abgaben, ohne selbst öffentliche Abgaben zu sein. Damit entfällt der Abzug der Säumniszuschläge als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.68 Sie verbleiben letztlich dem Grundstückseigentümer als „Verursacher“ der Säumnisfolgen.

Das gilt auch für Stundungszinsen und Aussetzungszinsen.


Anmerkungen

  1. Hinsichtlich der Betriebskosten gibt es eine Fülle von Einzelheiten zu beachten. Hier wird auf die umfangreiche Spezialliteratur verwiesen

  2. BVerfG, Beschluss v. 6. Dezember 1983 – 2 BvR 1275/79, BVerfGE 65, 325-359 = DWW 1984, S. 44; vgl. auch § 3 Abs. 1 Satz 1 AO

  3. Vgl. dazu ausführlich Ruff, Erschließungsbeiträge von A-Z, 3. Aufl. 2007.

  4. Für das Erschließungsbeitragsrecht gilt noch das bundesrechtliche BauGB, soweit es die Länder nicht in Landesrecht überführt haben. Das ist bisher nur in Bayern und in Baden-Württemberg geschehen

  5. So vom BFH erstmals entschieden im Urteil v. 18.9.1964 – VI 100/63 S, BStBl III 1965, S. 85; u.a. bestätigt durch Urteile v. 2.5.1990 – VIII R 198/85, BStBl II 1991, S. 448, v. 16.7.1996 – IX R 55/94, BFH/NV 1997, S. 178 und v. 3.7.1997 – III R 114/95, BStBl II 1997, S. 811

  6. BFH, Urteil v. 12.1.1995 – IV R 3/93, BStBl II 1995, S. 632

  7. BFH, Urteil v. 19.12.1995 – IX R 5/95, BStBl II 1996, S. 134

  8. BFH, Urteil v. 16.7.1996 – IX R 55/94, BFH/NV 1997, S. 178

  9. BFH, Urteil v. 7.11.1995 – IX R 99/93, BStBl II 1996, S. 89

  10. BFH, Urteil v. 7.11.1995 – IX R 54/94, BStBl II 1996, S. 190

  11. BFH, Urteil v. 19.10.1999 – IX R 34/96, BStBl II 2000, S. 257 = DWW 2000, S. 163

  12. entfällt

  13. BFH, Urteil v. 13.9.1984 – IV R 101/82, BStBl II 1985, S. 49

  14. BFH, Urteil v. 12.1.1995 – IV R 3/93, BStBl II 1995, S. 632

  15. BFH, Urteil v. 2.5.1990 – VIII R 198/85, BStBl II 1991, S. 448

  16. BFH, Urteil v. 22.3.1994 – IX R 52/90, BStBl II 1994, S. 842

  17. BFH, Urteil v. 22.3.1994 – IX R 109/90, NJW 1995, S. 1112

  18. Z.B. Urteil v. 4.11.1986 – VIII R 322/83, BStBl II 1987, S. 333; Urteil v. 3.7.1997 – III R 114/95, BStBl II 1997, S. 811; Urteil v. 23.2.1999 – IX R 61/96, BFH/NV 1999, S. 1079 = DStRE 1999, S. 537

  19. BFH, Urteil v. 14.3.1989 – IX R 138/88, BFH/NV 1989, S. 633

  20. entfällt

  21. BFH, Urteil v. 13.9.1984 – IV R 101/82, BStBl II 1985, S. 49

  22. BFH, Urteil v. 4.11.1986 – VIII R 322/83, BStBl II 1987, S. 333

  23. BFH, Urteil v. 2.5.1990 – VIII R 198/85, BStBl II 1991, S. 448

  24. BFH, Urteil v. 6.8.1965 – VI 249/644, BStBl III 1965, S. 615; Urteil v. 4.11.1986 – VIII R 322/83, BStBl II 1987, S. 333; Urteil v. 23.2.1999 – IX R 61/96, BFH/NV 1999, S. 1079 = DStRE 1999, S. 537

  25. BFH, Urteil v. 27.10.1993 – I R 65/92, BFH/NV 1994, S. 471

  26. Exemplarisch wird hier auf die LBO Baden-Württemberg verwiesen; die anderen Bundesländer verfügen über gleichlautende oder ähnliche Bestimmungen

  27. BFH, Urteil v. 6.5.2003 – IX R 51/00, NWB-Eilnachrichten Heft 29/2003

  28. BFH, Urteile v. 8.3.1984 – IX R 45/80, BStBl II 1984, S. 702 und v. 6.5.2003 – IX R 51/00

  29. Vgl. zur Umlage der Betriebskosten u. a. Langenberg, Das Neue Mietrecht, WM 2001, S. 523; Schmid, Auswirkungen des Wohnungsbaureformgesetzes auf die Betriebskostenumlage, WM 2002, S. 527; Schmid, Vertragliche Regelungen zur Mietnebenkostenumlegung, DWW 2002, S. 118; Kinne, Betriebskostenarten und deren Abwälzung, ZMR 2001, S. 1

  30. Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerbemiete, 3. Auflage, III Rdn. 28, ordnet verrentete Beiträge den Kapitalkosten nach § 19 Abs. 1 II. BV zu

  31. AG Greiz, Urteil v. 25.6.1998 – 1 C 115/98, WM 1999, S. 65

  32. AG Greiz, Urteile v. 13.7.1998 – 4 C 247/98 und v. 30.7.1998 – 1 C 259/98, WM 1999, S. 133

  33. So auch Langenberg, Betriebskosten der Wohn- und Gewerberaummiete, 3. Auflage, München 2002, A. Rdn. 28 und 32; Kinne. a.a.O.

  34. OLG Hamm, Rechtsentscheid v. 30.5.1983 – 4 REMiet 2/83, NJW 1983, S. 2331 = ZMR 1983, S. 416

  35. Urteil v. 29.6.1995 – 3 C 48/95, WM 1995, S. 592

  36. BFH, Urteil v. 18.7.1972, BStBl II 1972, S. 790

  37. entfällt

  38. OLG Düsseldorf, Urteil v. 29.6.2000 – 10 U 116/99, NZM 2001, S. 588 = ZMR 2000, S. 668 m. w. N.

  39. BayObLG, Rechtsentscheid v. 26.2.1984 – RE-Miet 3/84, WM 1984, S. 104 = ZMR 1984, S. 203; OLG Frankfurt a. M., Rechtsentscheid v. 10.5.2000 – 20 ReMiet 2/97, WM 2000, S. 411 = NZM 2000, S. 757

  40. OLG Celle, Urteil v. 16.12.1998 – 2 U 23/98, WM 2000, S. 130 = ZMR 1999, S. 238

  41. OLG Jena, Urteil v. 16.10.2001 – 8 U 392/01, NZM 2002, S. 70

  42. Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohnraummiete im BGB n.F., NZM 2001, S. 783

  43. Urteil v. 29.6.2000 – 10 U 116/99, NZM 2001, S. 588 = ZMR 2000, S. 668

  44. LG Aachen, Urteil v. 24.4.1997 – 2 S 455/96, WM 1997, S. 647; AG Köln, Urteil v. 1.4.1998 – 213 C 467/97, WM 1998, S. 419 mit Anmerkung von Sommerfeld

  45. OLG Celle, Urteil v. 25.3.1983 – 2 U 229/82, WM 1983, S. 291

  46. Kinne, a.a.O.

  47. Beschluss vom 6.12.1983 – 2 BvR 1275/79, BVerfGE 65,325 = DWW 1984, S. 44 = DÖV 1984, S. 246

  48. BVerwG, Urteil v. 6.12.1996 – 8 C 49.95, DVBl 1997, S. 1058

  49. BFH, Urteil v. 6.11.2001 – IX R 97/00, BStBl II 2002, S. 726

  50. BFH, Urteil v. 15.10.2002 – IX R 58/01, BStBl II 2003, S. 287

  51. FG Niedersachsen, Urteil v. 4.9.2000 – 15 K 91/98

  52. BVerwG, Urteil v. 6.12.1996 – 8 C 49.95, DVBl 1997, S. 1058; BFH, Beschluss v. 31.5.1995 – II B 126/94, DStR 1995, S. 1111

  53. BFH, Urteil v. 15.1.1985 – IX R 81/83, BStBl II 1985, S. 252

  54. BFH, Urteil v. 15.3.2001 – II R 39/99, BStBl II 2002, S. 93

  55. BFH, Urteil v. 9.5.1979 – II R 56/74, BStBl II 1979, S. 577

  56. Wie Anmerk. 54

  57. entfällt

  58. entfällt

  59. Vgl. ausführlich z.B. Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 3. Auflage 2002

  60. BGH, Urteil v. 30.4.2003 – VIII ZR 279/02, ZMR 2003, S. 566 = WM 2003, S. 460

  61. entfällt

  62. entfällt

  63. BFH, Urteil v. 8.12.1992 – IX R 68/89, BStBl II 1993, S. 434 = NJW 1993, S. 3221

  64. Faiß, Das Kommunalabgabenrecht in Baden-Württemberg, Loseblatt-Kommentar, Vorbemerkungen S. 21

  65. So auch Langenberg, A. Rdn. 33 m.w.N.

  66. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid v. 20.9.1984 – 9 REMiet 6/83, ZMR 1984, S. 412 = WM 1985, S. 17

  67. BFH, Urteil v. 7.12.1994 – I R 7/94, BStBl II 1995, S. 477

  68. BFH, Urteile v. 14.1.1992 – IX R 226/87, BStBl II 1992, S. 464 und v. 7.12.1994 – I R 7/94, BStBl II 1995, S. 477


Rechtsstand Juni 2009

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