Die Grundsteuer trifft jeden Grundstückseigentümer
Als Grundstücks-, Haus- oder Wohnungseigentümer hat man jährlich an seine Gemeinde (Stadt, Gemeinde, Stadtstaat) Grundsteuer zu zahlen. Man bezeichnet die Grundsteuer auch als Realsteuer. Bemessungsgrundlage ist nicht der tatsächliche Verkehrswert einer Immobilie, sondern der deutlich niedrigere Einheitswert. Da der Hebesatz von jeder Gemeinde selbst festgesetzt wird, ist die Steuer von Ort zu Ort unterschiedlich hoch.

Das sind die Rechtsgrundlagen
Rechtsgrundlage ist das Grundsteuergesetz (GrStG) i. d. F. v. 7.8.1973 (BGBl. I. S. 965), zuletzt geändert am 19.12.2008 (BGBl. I S. 2794). Ergänzend dazu gelten die Grundsteuer-Richtlinien (GrStR) i. d. F. v. 9.12.1978 (BStBl 1978 I S. 553). Sie behandeln Zweifels- und Auslegungsfragen von allgemeinem Interesse. So ist sichergestellt, dass die Verwaltungsbehörden das Grundsteuerrecht einheitlich anwenden.

Die Steuerberechnung erfordert drei Rechengänge
Das Verfahren zur Festsetzung der Grundsteuer vollzieht sich in drei Stufen (BFH, Urteil vom 25.11.2020 - II R 3/18). Es besteht zweifach ein Verhältnis zwischen Grundlagenbescheid (i.S. der Legaldefinition des § 171 Abs. 10 Satz 1 AO) und Folgebescheid. Auf der ersten Stufe stellt das Finanzamt im Einheitswertbescheid den Einheitswert für die wirtschaftliche Einheit des Grundbesitzes fest (§ 180 Abs. 1 Nr. 1 AO, § 19 Abs. 1 des Bewertungsgesetzes -BewG). Auf der zweiten Stufe setzt das Finanzamt im Grundsteuermessbescheid den Steuermessbetrag fest (§ 184 Abs. 1 AO, § 13 Abs. 1 des GrStG). Auf der dritten Stufe schließlich setzt die Gemeinde - bzw. nach § 1 Abs. 2 GrStG in den Stadtstaaten das Land - die Grundsteuer fest (§ 27 Abs. 1 GrStG). Der Einheitswertbescheid ist Grundlagenbescheid für den Grundsteuermessbescheid, Letzterer wiederum alleiniger Grundlagenbescheid für den Grundsteuerbescheid (BFH, Urteil vom 11.11.2009 – II R 14/08, BStBl II 2010, 723)

So lautet die Grundsteuerformel:

(Einheitswert x Steuermesszahl = Steuermessbetrag) x Hebesatz = Grundsteuer

Steuermessbetrag
Für jedes Grundstück berechnet das Finanzamt zunächst den steuerlichen Einheitswert. Maßgebend dafür sind die Vorschriften im Bewertungsgesetz i. d. F. v. 1.2.1991 (BGBl. I S. 230), zuletzt geändert am 4.11.2016 (BGBl. I S. 2464).

Nach § 13 Abs. 2 GrStG berechnet das Finanzamt den Steuermessbetrag, indem es den Einheitswert mit der Steuermesszahl vervielfältigt. Wie hoch die Steuermesszahl ist, steht in §§ 14 und 15 GrStG. Für alle Grundstücke werden die Steuermessbeträge in unregelmäßigem Zeitabstand neu festgesetzt. Man nennt dies Hauptveranlagung (§ 16 GrStG). Für den Bereich der alten Bundesländer ist dies letztmals zum 1.1.1974 erfolgt. Grundlage sind die Einheitswerte von 1964.

Neufestsetzung des Steuermessbetrags
Ein landwirtschaftliches Grundstück wird bebaut – ein Zweifamilienhaus wird zu einem Dreifamilienhaus erweitert – ein Grundstück wird verkauft. Das sind Beispiele, die dazu führen, dass das Finanzamt den Einheitswert fortschreibt und gleichzeitig den Steuermessbetrag nach § 17 GrStG neu festsetzt. Im Amtsdeutsch heißt das Neuveranlagung. Wird ein Grundstück geteilt, nimmt das Finanzamt eine Nachveranlagung nach § 18 GrStG vor.

Das Finanzamt schickt dem Grundstückseigentümer zwei getrennte Bescheide: Den Einheitswertbescheid und gleichzeitig auch den Steuermessbescheid.

Über den Hebesatz entscheidet die Gemeinde
Jede Gemeinde in Deutschland erhebt die Grundsteuer. Die Steuerschuld berechnet sie nach der Formel „Steuermessbetrag x Hebesatz“. Den Hebesatz beschließt der Gemeinderat im Rahmen der jährlichen Haushaltssatzung. Zulässig ist auch eine besondere Hebesatz-Satzung (OVG NRW, Urteil v. 6.8.1990 – 22 A 57/89, KStZ 1991, 174). Der Beschluss über die Festsetzung oder Änderung des Hebesatzes ist bis zum 30. Juni eines Kalenderjahres zu fassen. Er gilt rückwirkend ab 1. Januar. Sofern der Hebesatz gegenüber dem Vorjahr unverändert bleibt, kann der Beschluss auch noch nach dem 30. Juni gefasst werden. Für landwirtschaftliche Grundstücke (Grundsteuer A) und andere Grundstücke (Grundsteuer B) werden getrennte Hebesätze festgelegt.

Aus dem Grundsteuergesetz ergibt sich keine unmittelbare Höchstgrenze für den Hebesatz. Zwar kann der Landesgesetzgeber nach § 26 GrStG einen Höchstsatz festlegen, wovon aber bisher noch in keinem Bundesland Gebrauch gemacht wurde. Eine Klage gegen den Hebesatz ist zwar zulässig, allerdings nicht erfolgversprechend. Die Gerichte beanstanden den Hebesatz allenfalls dann, wenn er „erdrosselnde Wirkung“ hat. Das wäre erst dann der Fall, wenn man die Steuer unter normalen Umständen nicht mehr aufbringen könnte (VG Aachen, Urteil v. 24.3.1997 – 6 K 3497/96, NVwZ-RR 1998, 200 m.w.N.). Jede Gemeinde hat bei der Hebesatzfestsetzung „freie Hand“ (VGH BW, Urteil v. 5.10.1989 – 2 S 1429/87, KStZ 1990, 35). Deshalb war bisher eine Klage gegen den Hebesatz noch niemals erfolgreich (BVerwG, Beschluss v. 26.10.2016 – 9 B 28.16, nachzulesen hier...).

Hinweis: Das Statistische Bundesamt veröffentlicht jährlich die Übersicht „Hebesätze der Realsteuern“. Die aktuelle Veröffentlichung enthält die Realsteuerhebesätze für alle Gemeinden der Bundesrepublik Deutschland im Jahr 2015. Im Internet kann diese Veröffentlichung kostenlos abgerufen werden.

Steuerfestsetzung durch einen Grundsteuerbescheid …
Die Gemeinde schickt jedes Jahr einen schriftlichen Grundsteuerbescheid. Im Amtsdeutsch heißt das „Festsetzung der Grundsteuer“.

...oder durch öffentliche Bekanntmachung hier weiterlesen

Vierteljährliche Ratenzahlung an die Gemeinde
Die Grundsteuer wird in vierteljährlichen Raten erhoben. Nach § 28 Abs. 1 GrStG sind diese Raten am 15.2., 15.5., 15.8. und 15.11. fällig. Handelt es sich um einen Kleinbetrag bis 15 €, kann man ihn in einem Betrag am 15.8. zahlen. Grundsteuer bis 30 € kann man je zur Hälfte am 15.2. und 15.8. entrichten. Oder man beantragt bei der Gemeinde, die Grundsteuer generell in einem Betrag am 1. Juli zahlen zu wollen. Diesen Antrag muss man bis zum 30. September des Vorjahres stellen.

Folgen des Zahlungsverzugs
Wer nicht termingerecht zahlt, riskiert Mahngebühren und Säumniszuschläge. Dies kann man vermeiden, wenn man der Gemeinde ein SEPA-Lastschriftmandat erteilt (Das SEPA-Lastschriftmandat ersetzt seit Februar 2014 das bisherige Lastschrifteinzugsverfahren). Vorteil: Man muss keine Zahlungstermine überwachen. Am Fälligkeitstag bucht die Gemeinde den Betrag vom Konto ab. Das SEPA-Lastschriftmandat kann man jederzeit ohne Angabe von Gründen widerrufen. Und innerhalb von sechs Wochen nach der Kontobelastung kann man den Betrag ohne Angabe von Gründen bei der Bank sogar zurückbuchen lassen.

Steuerschuldner ist der Eigentümer
Stichtag für die Steuerfestsetzung ist der 1. Januar. Wer an diesem Tag Grundstückseigentümer ist, zahlt den vollen Jahresbetrag (BayVGH, Urteil v. 7.2.1996 – 4 B 94/3727, NJWE-MietR 1996, 214). Mehrere Grundstückseigentümer sind Gesamtschuldner. Die Gemeinde kann wählen, von welchem Miteigentümer sie den vollen Steuerbetrag verlangt (OVG NRW, Urteil v. 9.4.1990 – 22 A 2718/89, KStZ 1991, 57).

Verkauf während des Jahres ändert nichts an der Steuerschuld - Der Käufer haftet für rückständige Grundsteuer
hier weiterlesen...

Rechtsbehelfe in Grundsteuerangelegenheiten
- Einheitswertbescheid
Gegen den Einheitswertbescheid kann Einspruch beim Finanzamt eingelegt werden. Dazu hat man einen Monat Zeit. Die Frist beginnt am Tag nach der Bekanntgabe des Bescheids.

- Steuermessbescheid
Gegen diesen Bescheid ist ebenfalls Einspruch beim Finanzamt möglich. Achtung: Man kann hierbei nicht mehr vorbringen, dass der Einheitswert falsch sei. Das geht nur im Einspruchsverfahren gegen den Einheitswertbescheid. Ein Einspruch gegen den Steuermessbescheid hat nur dann Erfolgsaussichten, wenn das Finanzamt bei der Messbetragsberechnung

– nicht den richtigen Einheitswert angesetzt oder

– eine falsche Steuermesszahl verwendet hat.

- Grundsteuerbescheid
Gegen den Grundsteuerbescheid kann man innerhalb eines Monats nach dessen Bekanntgabe beim Bürgermeisteramt oder bei der Widerspruchsbehörde Widerspruch einlegen. Allerdings hat ein Widerspruch nur dann Erfolgsaussichten, wenn die Gemeinde einen falschen Steuermessbetrag oder einen falschen Hebesatz angesetzt hat. Achtung: Im Widerspruchsverfahren gegen den Grundsteuerbescheid kann man nicht mehr vorbringen, dass der Einheitswert oder der Steuermessbetrag falsch sei. Sofern die Steuer durch öffentliche Bekanntmachung festgesetzt wurde, beginnt die Widerspruchsfrist am Tag nach der Bekanntmachung. Sofern die öffentliche Bekanntmachung keine Rechtsbehelfsbelehrung enthält, gilt eine Widerspruchsfrist von einem Jahr.

In Niedersachsen wurde das Widerspruchsverfahren abgeschafft. Hier kann man den Grundsteuerbescheid nur durch eine Klage vor dem zuständigen Verwaltungsgericht anfechten. Dazu benötigt man keinen Rechtsanwalt. In Bayern gilt ein fakultatives Widerspruchsverfahren: Man kann entweder Widerspruch einlegen oder sofort Klage erheben. Nähers zum Rechtsbehelfsverfahren siehe hier...

Weitergabe der Grundsteuer als Betriebskosten
Bei vermieteten Grundstücken kann der Vermieter die Grundsteuer auf die Mieter abwälzen. Voraussetzung: Im Mietvertrag wurde vereinbart, dass die Grundsteuer als Betriebskosten entsprechend § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung abgerechnet werden kann. Nur bei ausdrücklicher Vereinbarung ist die Umlage der Grundsteuer möglich (OLG Celle, WM 1983, 291). Nach Auffassung der Bundesregierung in einer Antwort auf eine Kleine Anfrage (Drucksache 16/4516) ist die Grundsteuer als Betriebskostenart zweckmäßig und sachgerecht.

Grundsteuer bei gemischt genutzten Gebäuden
Wie die Grundsteuer auf die Mieter gemischt genutzter Grundstücke (gewerbliche und wohnliche Nutzung) zu verteilen ist, wird von den Gerichten unterschiedlich beurteilt. Das Problem liegt darin, dass sich aus dem Grundsteuerbescheid nicht ergibt, welche Steueranteile auf die Wohnräume und die gewerblich genutzten Räume entfallen.

Weil die Grundsteuer letztlich auf den Einheitswert zurückgeht und dieser wiederum durch die Jahresrohmieten beeinflusst wird, ist der Grundsteueranteil für gewerbliche Räume höher als für Wohnräume. Deshalb lehnen manche Gerichte die Aufteilung nach Wohn- und Nutzfläche ab und betrachten es als gerechter, die Grundsteuer unter Berücksichtigung der Jahresrohmieten aufzuteilen (LG Hamburg, Urteil v. 27.6.2000 – 316 S 15/00, NZM 2001, 806; KG Berlin, Urteil v. 24.7.2006 – 8 U 224/05, GuT 2006, 232; AG Köln, Urteil v. 23.5.2006 – 210 C 43/06, WuM 2006, 568; AG Münster Urteil v. 26.4.2013 – 28 C 3962/11, WuM 2013, 438). Man spricht insoweit vom Vorwegabzug für die gewerblich genutzten Einheiten. Aus dem Einheitswertbescheid kann man die Jahresrohmieten entnehmen. Den darauf entfallenden Einheitswert für die Wohnräume setzt man ins Verhältnis zum Gesamteinheitswert. Der so ermittelte Prozentsatz ist der Anteil der Wohnräume an der Grundsteuer. Dieser Argumentation folgt auch ein Teil der Fachliteratur (z.B. Staudinger/Weitemeyer, BGB, 2014, § 556a Rn. 34; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 12. Aufl., § 556a Rn. 84-89; Wall, Betriebskostenrecht, 4. Aufl., Rn. 3106).

Inzwischen aber großzügige Rechtsprechung des BGH
Für den BGH ist die Aufteilung der Grundsteuer gemischt genutzter Grundstücke inzwischen kein großes Problem mehr. Er vertritt seit einigen Jahren eine großzügige Handhabung. Wenn der Mietvertrag keine zwingende Vereinbarung für die Aufteilung der Grundsteuer auf Wohn- und Gewerbeflächen enthält, ist eine Umlage nach dem Flächenanteil zulässig, sofern sich daraus keine ins Gewicht fallende Mehrbelastung der Wohnraummieter ergibt (BGH, Urteil v. 8.3.2006 – VIII ZR 78/05, WuM 2006, 200 = NJW 2006, 1419). Allerdings hat sich der BGH in dieser Entscheidung nicht dazu geäußert, wie diese Mehrbelastung zu ermitteln ist. Jedoch muss aus der Abrechnung erkennbar sein, wie die Aufteilung auf gewerbliche Mieter und Wohnraummieter vorgenommen wurde (BGH, Urteil v. 13.10.2010 – VIII ZR 46/10, WuM 2010, 741). Dafür, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten entstehen, die einen Vorwegabzug erforderlich machen, trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast. Dazu kann der Mieter Auskunft vom Vermieter und Einsicht in die der Abrechnung zu Grunde liegenden Belege verlangen (BGH, Urteile v. 8.3.2006 – VIII ZR 78/05, WuM 2006, 200 = NJW 2006, 1419 und v. 13.10.2010 – VIII ZR 46/10, WuM 2010, 741). Wenn die Gewerbeeinheiten nicht nur einen geringfügigen Teil der Gesamtfläche ausmachen und die Mehrbelastung für den Wohnungsmieter pro Quadratmeter Fläche mehr als etwa 5-10 % beträgt, hat der Vermieter die Grundsteuer getrennt für Gewerbeeinheiten und Wohnungen auszuweisen, hat das AG Köln entschieden (AG Köln, Urteil v. 31.5.2015 – 213 C 116/14, WuM 2015, 428).

Noch großzügiger hat der BGH nun für ein Grundstück entschieden, bei dem die gewerbliche Nutzung rund 56 % der Flächen beträgt: „Bezüglich der Umlage der Grundsteuer bedarf es keines Vorwegabzugs für die gewerblich genutzten Einheiten“ (BGH, Urteil v. 10.5.2017 – VIII ZR 79/16, WuM 2017, 399 = DWW 2017, 216). Der BGH vertritt die Ansicht, dass die Grundsteuer nicht durch die Gewerbemieter eines Hauses i.S.d. § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB „verursacht“ werde. Einschränkend stellt der BGH aber fest, dass etwas anderes gilt, wenn die Abrechnung zu untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit offensichtlich unvereinbaren Ergebnissen führt und gemäß § 242 BGB für einen der Beteiligten ein unzumutbar unbilliges Ergebnis zur Folge hätte. Das ist aber immer eine Frage des Einzelfalles.

Eine getrennt Ermittlung der Grundsteuer für Gewerbe- und Wohnnutzung ist demnach nur bei einer eindeutigen vertraglichen Vereinbarung notwendig oder wenn es ansonsten zu untragbaren und ungerechten Ergebnissen für einen der Beteiligten kommt.

Für leere Wohnungen zahlt der Eigentümer
Die Grundsteuer, die auf leerstehende Wohnungen entfällt, zahlt der Vermieter. Er darf diesen Betrag nicht auf die anderen Mieter umlegen (AG Görlitz, Urteil v. 25.4.1997 – 2 C 1389/96, WuM 1997, 648).

Grundsteuer bei Wohnungs- und Teileigentum
Sofern ein Gebäude in Wohnungs- bzw. Teileigentum aufgeteilt ist, gilt jedes Wohnungs- oder Teileigentum entsprechend dem Bewertungsrecht als eigenes Grundstück. Deshalb bekommt jeder Teileigentümer seinen eigenen Einheitswert-, Steuermessbetrags- und Grundsteuerbescheid.

Nachdem die Gemeinde die Grundsteuer direkt beim Eigentümer erhebt, bedarf es auch keines Umlageschlüssels im Rahmen der WEG-Abrechnung, weil die Grundsteuer dort gar nicht auftaucht. Der Vermieter kann demzufolge die Grundsteuer direkt an seinen Mieter weitergeben (BGH, Beschluss v. 13.9.2011 – VIII ZR 45/11, WuM 2011, 684).

Grundsteuer gehört zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung
Die Grundsteuer kann man bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten abziehen. Wer die Grundsteuer auf seine Mieter umlegt, muss den Umlagebetrag als Einnahme versteuern.

Grundsteuererlass bei gemindertem Rohertrag von Mietwohngrundstücken
Ein Antrag auf teilweisen Erlass der Grundsteuer ist bis zum 31. März des folgenden Jahres bei der Gemeinde zu stellen. Näheres hier

Rechtsstand Mai 2022

© IKV Erwin Ruff

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