Erschließungsbeitrag Aufwand und Verteilung

Erschließungsbeiträge für neue Bauplätze

8. Der Erschließungsaufwand

8.1 Erforderlichkeit

Der angefallene Erschließungsaufwand zählt gem. § 129 Abs. 1 Satz 1 BauGB nur insoweit zum beitragsfähigen Erschließungsaufwand, als die Erschließungsanlagen notwendig sind, um die Wohnbauflächen und die Gewerbeflächen entsprechend den baurechtlichen Vorschriften zu nutzen. Es muss deshalb geprüft werden, ob die Erschließungsanlagen erstens erforderlich und zweitens die angefallenen Kosten angemessen sind. Man unterscheidet dabei in anlagebezogene und kostenbezogene Erforderlichkeit. Während man bei anlagebezogener Erforderlichkeit darauf abhebt, inwieweit die Anlagen vom Ausbauumfang her notwendig sind (z. B. Straßenbreite, Gehwege ein- oder beidseitig), steht bei der kostenbezogenen Erforderlichkeit in erster Linie das Gebot der Wirtschaftlichkeit im Vordergrund. Es wird gefragt, ob die entstandenen Baukosten angemessen sind. Grob unangemessen hohe Kosten sind unvertretbar und führen dazu, dass sie nur zum Teil auf die Anlieger umgelegt werden können. Beispielsweise handelt die Gemeinde wirtschaftlich, wenn sie ein teureres Material einbaut, das sich auf Dauer als haltbarer und im Unterhalt als billiger erweist.

Beispiel: Autoabstellplätze entlang der Straße werden mit teurerem Pflaster versehen. Weil Pflastersteine durch austropfendes Motoröl weniger angegriffen werden als eine billigere Asphaltdecke, ist es vertretbar, beim Bau etwas mehr auszugeben.

Bedenken gegen die Erforderlichkeit sind dann angebracht, wenn z. B. die Bauarbeiten an einen Unternehmer vergeben werden, dessen Angebot weit über dem Angebot des günstigsten Bieters liegt. Wenn die Gemeinde eine Wohnstraße mit einer geringen Verkehrsbelastung aufwendig breit ausbaut, muss gleichfalls davon ausgegangen werden, dass die Überbreite nicht erforderlich ist. Hier könnte nur ein Teil der Straßenkosten abgerechnet werden.

8.2 Gemeindeanteil und anderweitige Deckung

In § 129 Abs. 1 Satz 3 BauGB ist festgelegt, dass die Gemeinde mindestens 10 Prozent des beitragsfähigen Erschließungsaufwands selbst tragen muss. Durch Satzung kann sie einen höheren Eigenanteil übernehmen. Angesichts der knappen Haushaltsmittel der Kommunen dürfte ein höherer Eigenanteil nicht in Frage kommen. Denn letztlich kommen die Vorteile einer Erschließungsmaßnahme denjenigen zugute, die ein unbebaubares Grundstück nunmehr bebauen können und daraus einen erheblichen Wertzuwachs erzielen. Von daher könnte man durchaus auch die Meinung vertreten, dass die Erschließungskosten ganz auf die erschlossenen Grundstücke abgewälzt werden sollten.

8.3 Umfang des Erschließungsaufwands

In § 128 Abs. 1 BauGB ist festgelegt, welche Kosten in den Erschließungsaufwand einzurechnen sind. Ganz allgemein kann man sagen: Alles was notwendig ist, um die Erschließungsanlagen technisch erstmalig und endgültig herzustellen, gehört zum Erschließungsaufwand.

- Grundstückskosten

Dazu gehören alle Kosten für den Erwerb der Flächen für die Erschließungsanlagen (BVerwG, Beschluss v. 1.9.1997 – 8 B 144.97, DVBl 1998, 54).. Als Erwerb gilt Kauf, Tausch, Enteignung und Zuteilung in einem Umlegungsverfahren. Zu den Erwerbskosten gehören auch alle damit zusammenhängenden Nebenkosten, wie beispielsweise Maklercourtage, Grundbuchgebühren, Notarkosten oder Vermessungsgebühren. Ebenso sind Entschädigungszahlungen für auf dem Grundstück befindliche Gebäude, Zäune oder Pflanzen in den Erschließungsaufwand einzubeziehen (OVG NRW, Beschluss v. 5.12.2016 – 15 B 1015/16, juris). Der Wert von Flächen, die die Gemeinde aus ihrem Vermögen zur Verfügung stellt, ist ebenfalls Erschließungsaufwand.

- Baukosten für die erstmalige Herstellung

Hierunter versteht man alle Kosten für den Bau entsprechend den Herstellungsmerkmalen der Erschließungsbeitragssatzung (BVerwG, Urteil v. 30.1.2013, 9 C 11.11, juris). Kosten, die mit der erstmaligen Herstellung nichts zu tun haben, gehören nicht hierher. Das betrifft u.a. Kosten für Verkehrszeichen. Diese stellen keine Erschließungskosten dar. Verkehrszeichen dienen nicht dem Zweck, die anliegenden Grundstücke einer baulichen oder sonstigen Nutzung zuzuführen, sondern werden zur Sicherheit und Leichtigkeit des allgemeinen Straßenverkehrs angebracht (OVG Schleswig-Holstein, Urteil v. 31.5.2018 – 2 LB 2/17, juris; OVG Rheinland-Pfalz v. 18.10.1978, 6 A 27/76, VerwRspr 1979, 695 und v. 14.3.2007, 6 A 11637/06, KStZ 2007, 236). Diese Kosten trägt gemäß § 5b Abs. 1 StVG die Gemeinde.

Anlagen zur Straßenentwässerung sind ebenfalls beitragsfähiger Aufwand. Wird über den Kanal zugleich das Abwasser der erschlossenen Baugrundstücke abgeleitet, werden die Kanalkosten in einen Straßen- und einen Grundstücksanteil aufgeteilt. Nur die Kanalkosten, die auf die Grundstücksentwässerung entfallen, belasten den Erschließungsaufwand. Solche Kostenberechnungen sind kompliziert. In der Praxis werden deshalb die auf die Straßenentwässerung entfallenden Kostenanteile anhand von statistischen Vergleichsberechnungen ermittelt. Als Faustregel gilt, dass etwa 25 % der Kanalkosten auf die Straßenentwässerung zu nehmen sind.

- Ausgeschlossene Kosten:

Nicht zum Erschließungsaufwand gehören die Kosten für Brücken, Tunnels und Unterführungen mit den dazugehörigen Rampen sowie die Fahrbahnen von Ortsdurchfahrten von Kreis-, Landes- und Bundesstraßen, sofern sie nicht breiter als Außerorts sind.

8.4 So wird der Aufwand ermittelt

Zur Ermittlung des beitragsfähigen Erschließungsaufwands gibt es zwei Methoden. Für welche sich die Gemeinde entscheidet, muss sie in ihrer Erschließungsbeitragssatzung regeln.

- Tatsächliche Kosten

Eine Abrechnung nach tatsächlichen Kosten ist der Regelfall. Es ist die genaueste und gerechteste Lösung. Sie ist zwar für die Gemeinde arbeitsintensiv, bringt aber ein unter allen Aspekten konkret nachprüfbares und beweissicheres Ergebnis.

- Einheitssätze

Insbesondere größere Städte haben sich für die Aufwandsermittlung nach Einheitssätzen entschieden. Dabei werden durchschnittlich anfallende Kosten vergleichbarer Erschließungsanlagen berechnet und in der Satzung festgelegt. Mit der Kostenpauschalierung wird in Kauf genommen, dass im Einzelfall ein höherer oder niedrigerer Aufwand errechnet wird, als tatsächlich entstanden ist. Einheitssätze müssen regelmäßig an die tatsächliche Kostenentwicklung angepasst werden.

- Kombination

Zulässig ist auch eine Kombination von tatsächlichen Kosten und Einheitssätzen. Beispiel: Für den Straßenbau werden effektive Kosten, für die Straßenentwässerung Pauschalkosten angesetzt.

Weitere und ausführliche Erläuterungen zum beitragsfähigen Erschließungsaufwand stehen hier...

9. Abgrenzung der Erschließungsanlagen

Die Gemeinde hat drei verschiedene Möglichkeiten, wie sie die räumliche Abrechnung der Erschließungsanlagen abgrenzen kann. Der Normalfall ist, dass sie jede einzelne selbstständige Erschließungsanlage für sich abrechnet. Sobald diese Erschließungsanlage endgültig hergestellt ist, entsteht kraft Gesetzes die Beitragspflicht. Soll vom gesetzlichen Regelfall abgewichen werden, kann der Gemeinderat eine entsprechende Abschnittsbildung beschließen. Er fasst also beispielsweise den Beschluss, dass „die Hauptstraße zwischen der Einmündung der Kirchstraße und der Einmündung der Gartenstraße“ als Erschließungsabschnitt abgerechnet wird. Praktischer Vorteil: Wird eine Straße in Bauabschnitten gebaut, kann durch die Abschnittsbildung eine lange Vorfinanzierung der Kosten bis zur vollständigen Herstellung vermieden werden.

Die früher weit verbreitete Zusammenrechnung der Kosten eines gesamten Baugebiets wurde durch die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts praktisch unmöglich gemacht. Eine sog. Erschließungseinheit kann nur noch dann gebildet werden, wenn die einzelnen Erschließungsanlagen ein abgeschlossenes System bilden, sie einen gewissen Funktionszusammenhang haben und voneinander abhängig sind. Daraus folgt, dass unterschiedliche Arten von Erschließungsanlagen nicht zusammengefasst werden können, weil sie unterschiedliche Erschließungsvorteile vermitteln. Deshalb können z. B. Anbaustraßen nicht zusammen mit selbstständigen Grünanlagen abgerechnet werden, genauso wenig Anbaustraßen zusammen mit Lärmschutzanlagen.

10. Die erschlossenen Grundstücke

10.1 Erschlossen durch Anbaustraßen

Der Bau von Straßen führt dazu, dass Grundstücke erreichbar sind und damit bebaut werden können. Darin liegt die eigentliche Rechtfertigung für den Erschließungsbeitrag: Nutzung eines Grundstücks als Baugrundstück. Dies setzt voraus, dass mit Kraftfahrzeugen bis an die Grenze des Baugrundstücks herangefahren werden und es von da ab betreten werden kann. Unter „Heranfahrenkönnen“ versteht man nicht, dass auch „auf das Grundstück“ gefahren werden kann. „Heranfahrenkönnen“ endet an der Grundstücksgrenze. Baurechtlich wird nur verlangt, dass an das Grundstück heran, nicht jedoch auf das Grundstück herauf gefahren werden kann.

Eine Ausnahme gilt bei Grundstücken, die von der nächstgelegenen Anbaustraße nur über einen öffentlichen nicht befahrbaren Wohnweg zu erreichen sind. Auch solche Grundstücke sind erschlossen. Hier genügt die Möglichkeit des Zugangs. Dagegen ist bei Grundstücken, für die eine gewerbliche Nutzung vorgesehen ist, das bloße Heranfahrenkönnen nicht ausreichend. Um solche Grundstücke nutzen zu können, gehört das Herauffahrenkönnen zur unbedingten Erschließungsvoraussetzung.

Es gibt Grundstücke, bei denen der verkehrlichen Erschließung rechtliche oder tatsächliche Hindernisse entgegenstehen. Zu denken ist etwa an eine sehr hohe oder steile Böschung oder eine Stützmauer. Sofern solche Hindernisse die tatsächliche Nutzung als Baugrundstück verhindern, fehlt es am Erschlossensein. Dagegen ist ein zwischen der Fahrbahn und dem Anliegergrundstück verlaufender Gehweg kein Hindernis in diesem Sinne, weil über einen Gehweg sowohl gegangen als auch bei Grundstücksausfahrten gefahren werden kann. Unbeachtlich sind Hindernisse, die ein Anlieger auf seinem Grundstück selbst geschaffen hat, z. B. durch die Stellung der Gebäude, durch Beplanzung, Einzäunung, Abgrabungen oder Aufschüttungen.

10.2 Durch nicht befahrbare Verkehrsanlagen erschlossene Grundstücke

Durch einen unbefahrbaren Wohnweg sind diejenigen Grundstücke erschlossen, denen der Wohnweg die Bebaubarkeit vermittelt, d. h., dass das Grundstück gerade deshalb bebaut werden kann, weil es durch den Wohnweg erschlossen und an das übrige Straßennetz angebunden wird. Durch die Sekundärerschließung über den Wohnweg ist das Grundstück zugleich auch auf eine Anbaustraße angewiesen, in die der Wohnweg einmündet (Zweiterschließung). Deshalb wird das Grundstück am Wohnweg zugleich auch durch diese Anbaustraße erschlossen. Dies hat die Folge, dass zusätzlich Beiträge für die Primärerschließungsstraße zu zahlen sind.

Grenzt ein Grundstück an eine Anbaustraße und zugleich auch an einen Wohnweg an, wird es ausschließlich durch die Anbaustraße, nicht zusätzlich auch durch den Wohnweg erschlossen. Der Wohnweg bringt gegenüber der ersterschließenden Anbaustraße keinen zusätzlichen Vorteil. Dies ist auch der Grund dafür, weshalb ein unbefahrbarer Wohnweg und die Anbaustraße, von der er abzweigt, nicht als Erschließungseinheit abgerechnet werden dürfen.

10.3 Weitere Anlagen

Soll eine selbstständige Grünanlage abgerechnet werden, sind alle Grundstücke erschlossen, die nicht weiter als 200 Meter Luftlinie entfernt sind. Selbstständige Parkflächen und Sammelstraßen sind nach der gegenwärtigen Rechtsprechung nicht abrechenbar, weil die erschlossenen Grundstücke nicht genau bestimmbar sind. Schwierigkeiten bereitet auch die Frage, welche Grundstücke durch Lärmschutzanlagen erschlossen werden. Verlangt wird eine Schallpegelminderung von mindestens 3 dB(A). Um dies festzustellen, müssen auf den Grundstücken umfangreiche Lärmmessungen vorgenommen werden. Insgesamt bleibt festzustellen, dass der Bau von Grünanlagen, Parkplätzen, Sammelstraßen und Lärmschutzanlagen gegenwärtig mehr Probleme aufwirft als löst.

Neben den Anliegergrundstücken können durch Erschließungsanlagen auch sog. Hinterliegergrundstücke erschlossen werden. Das sind solche Grundstücke, die von einer Anbaustraße durch ein Anliegergrundstück getrennt sind. Trotzdem können Hinterliegergrundstücke dann erschlossen sein, wenn sie entweder dem gleichen Eigentümer gehören oder sie tatsächlich eine Zufahrt über das trennende Anliegergrundstück haben.

In Einzelfällen kann es vorkommen, dass sich die Erschließungswirkung nicht auf das ganze Grundstück, sondern nur auf eine Teilfläche erstreckt. Dies kann der Fall sein, wenn ein Teil eines Baugrundstücks außerhalb des festgesetzten Baugebiets liegt oder wenn planungsrechtlich auf einem Teil des Grundstücks die bauliche Nutzung ausgeschlossen ist. Handelt es sich um ein Grundstück, das zwischen zwei parallel verlaufenden Anbaustraßen liegt und es ist an jeder Straße selbstständig und ungefähr gleichgewichtig bebaubar, so dass es sich praktisch um zwei Grundstücke handelt, erschließen die Straßen je nur einen Teil des Grundstücks. Das Grundstück wird rechnerisch in zwei Grundstücke aufgeteilt.

10.4 Die nicht erschlossenen Grundstücke

Das Erschließungsbeitragsrecht ist nur dann anwendbar, wenn die Grundstücke Bauland sind. Alle Grundstücke ohne Baulandeigenschaft bleiben außer Betracht.

Nicht erschlossen sind folgende Grundstücke:

– Grundstücke im Außenbereich,

– landwirtschaftlich genutzte Grundstücke, wenn diese Nutzung im Bebauungsplan festgesetzt wurde,

– öffentliche Grünanlagen,

– nicht bebaubare Grundstücke innerhalb des Bebauungsplangebiets,

– Gewässer aller Art,

– nicht bebaubare Steilhänge,

– Flächen anderer Erschließungsanlagen. Es gilt der Grundsatz, dass sich Erschließungsanlagen nicht gegenseitig erschließen.

10.5 Warum die Frage des Erschlossenseins wichtig ist

Gem. § 131 Abs. 1 BauGB ist der ermittelte beitragsfähige Erschließungsaufwand für eine Erschließungsanlage auf die durch die Anlage erschlossenen Grundstücke zu verteilen. Dieser auf den ersten Blick sehr einfache und präzise Gesetzeswortlaut erweist sich bei seiner Umsetzung als sehr schwierig, weil zahlreiche Varianten, Ausnahmen und Besonderheiten zu beachten sind. Macht die Gemeinde hierbei einen Fehler, zieht sich dieser durch das gesamte sich anschließende Veranlagungsverfahren, mit der Folge, dass der Erschließungsbeitrag für jedes einzelne Grundstück nicht richtig ermittelt wird. Die Vorschrift ist somit von zentraler Bedeutung. Hier werden die Weichen gestellt, welche Grundstücke durch eine Erschließungsanlage erschlossen sind und dadurch einen beitragsrelevanten Sondervorteil genießen. Dabei entscheidet sich vor allem, auf wieviele Schultern die Beitragslast verteilt wird, d. h., durch wieviele Grundstückseinheiten der feststehende Erschließungsaufwand zu dividieren ist. Je größer die heranzuziehende Grundstücksfläche, umso geringer wird der Beitragssatz für eine einzelne Grundstückseinheit sein. Alle Grundstücke, die zwar an Erschließungsanlagen angrenzen, deren Sondervorteil aber nicht nutzen können, scheiden bei der Aufwandsverteilung aus.

Beispiel: Es soll ein Erschließungsaufwand mit 500 000 € verteilt werden. Bei angenommenen erschlossenen Flächen mit 10 000 m² würde dies 50 €/m² ergeben. Müssten 500 m² als nicht erschlossen abgezogen werden, würde sich der gleiche Aufwand auf nur 9 500 m² verteilen. Folge : Der Beitragsatz würde auf 52,63 €/m² steigen.

Das Baugesetzbuch unterscheidet bei den Grundstücken, die von Erschließungsanlagen profitieren, zwischen erschlossenen und beitragspflichtigen Grundstücken. Der Unterschied ist folgender:

Auf die erschlossenen Grundstücke wird gem. § 131 Abs. 1 BauGB der Erschließungsaufwand verteilt. Dies nennt man Oberverteilung. Beitragspflichtige Grundstücke werden gem. § 133 Abs. 1 BauGB zu Erschließungsbeiträgen herangezogen, was man Unterverteilung nennt. In den meisten Fällen decken sich die Begriffe "erschlossen" und "beitragspflichtig". Es gibt aber Ausnahmen. Deshalb wird für jedes Grundstück untersucht, ob es erschlossen und ob es beitragspflichtig ist. Ein nicht erschlossenes Grundstück kann niemals beitragspflichtig sein. Davon gibt es keine Ausnahme. Andererseits kann es Grundstücke geben, die zwar erschlossen, aber nicht oder noch nicht beitragspflichtig sind.

Maßgebender Zeitpunkt für die Ermittlung der erschlossenen Grundstücke ist der Zeitpunkt, in dem gem. § 133 Abs. 2 BauGB die Beitragspflicht kraft Gesetzes entsteht. Grundstücke, die nach den rechtlichen und tatsächlichen Verhältnissen in diesem Zeitpunkt keinerlei Aussicht auf eine Bebauung haben, dürfen nicht in den Kreis der erschlossenen Grundstücke einbezogen werden.

11. Welche Grundstücke werden zu Beiträgen herangezogen?

Gem. § 133 Abs. 2 BauGB entsteht die Beitragspflicht mit der endgültigen Herstellung der Erschließungsanlagen. Alle Kosten, die bis zu diesem Zeitpunkt angefallen sind, werden in die Abrechnung einbezogen. Gleichzeitig beginnt auch die vierjährige Verjährungsfrist zu laufen, innerhalb derer ein Beitragsbescheid ergehen muss. Alle Erschließungsanlagen müssen entsprechend dem Bebauungsplan fertiggestellt sein. Alle Unternehmerrechnungen müssen vorliegen, um den Erschließungsaufwand berechnen zu können.

Die Beitragsberechnung läuft, vereinfacht betrachtet, folgendermaßen ab:

Nachdem alle Kosten ermittelt sind, wird berechnet, wie groß die beitragspflichtige Grundstücksfläche ist. Durch einfache Division der Kosten durch die Grundstücksflächen erhält man den Beitrag pro Quadratmeter Grundstück. Dieser Satz wird dann für jedes Grundstück mit dessen Fläche multipliziert, und man bekommt den Erschließungsbeitrag für jedes Grundstück.

Es ergeht dann ein schriftlicher Beitragsbescheid. Der Beitrag wird innerhalb eines Monats nach der Bekanntgabe des Bescheids zur Zahlung fällig. Zahlungspflichtig ist derjenige, der im Zeitpunkt der Bescheidbekanntgabe Eigentümer oder Erbbauberechtigter ist. Bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechende ihrem Miteigentumsanteil beitragspflichtig.

Keine steuerliche Abzugsmöglichkeit
Die gezahlten Erschließungsbeiträge können steuerlich nicht geltend gemacht werden. Beim vermietenden Grundstückseigentümer können sie weder über die regelmäßige Abschreibung (AfA) noch als andere Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden. Nach dem vom Bundesfinanzministerium herausgegebenen Anwendungserlass zur Steuerermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen vom 9.11.2016 können Erschließungsbeiträge nicht als haushaltsnahe Handwerkerleistungen geltend gemacht werden können. Das gilt sowohl für den vermietenden als auch für den nicht vermietenden Grundstückseigentümer. Der Erlass ist hier nachzulesen.

Lesen Sie zum Erschließungsbeitrag auch die weiteren Kapitel:

Sonderformen der Beitragserhebung sind Vorausleistungen und die Beitragsablösung. Im privaten Kaufvertrag ist zu vereinbaren, wer die Erschließungsbeiträge zahlt. Für die neuen Bundesländer gelten Sonderregelungen. Hier geht’s weiter...

Über einen Erschließungsvertrag werden Erschließungsanlagen auf privater Basis hergestellt und abgerechnet. Hier geht’s weiter...

Das Rechtsbehelfsverfahren gegen einen Erschließungsbeitragsbescheid. Hier geht’s weiter...

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