Prüfpflichten für haustechnische Anlagen

Der Vermieter ist dafür verantwortlich, dass die haustechnischen Einrichtungen, Anlagen und Geräte des Mietshauses ordnungsgemäß funktionieren, was eine regelmäßige Inspektion und Wartung erfordert. Schon aus Gründen der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht sollte er eine regelmäßige Hausschau vornehmen und sich davon überzeugen, dass keine Mängel vorliegen. Außer dieser eigenverantwortlichen Kontrolle des ordnungsgemäßen Zustands und des sicheren Betriebs seitens des Eigentümers gibt es gesetzlich vorgeschriebene Überprüfungen technischer Anlagen. Man kann zwar davon ausgehen, dass technische Anlagen, beispielsweise Aufzüge, entsprechend dem Stand der Technik in aller Regel so funktionieren, dass dadurch niemand zu Schaden kommt. Andererseits gibt es durch den Dauergebrauch auch gewisse Verschleißerscheinungen, weshalb es ratsam und notwendig ist, die Anlagen und Geräte in bestimmten Abständen zu kontrollieren und zu warten. In den Fällen, in denen der Staat eine gesetzliche Überprüfung anordnet, geht es vordergründig um den Schutz von Leib oder Leben oder der Umwelt vor schädlichen Umwelteinwirkungen.


Auf den folgenden Seiten wird erläutert, was der Wohnraum-Vermieter hinsichtlich der vorgeschriebenen Kontrollen beachten muss, was die maßgeblichen Grundlagen sind und wie er die Wartungs- und Prüfungskosten als Betriebskosten (Zur Definition der Betriebskosten vgl. § 1 BetrKV; siehe auch Derckx, Die Abgrenzung der Betriebs- von den Instandhaltungskosten, NZM 2005, 807) auf die Mieter umlegen kann.


Inwieweit die Wartungs- und Prüfungskosten auf den Mieter umgelegt werden können, hängt einerseits davon ab, ob sie den Begriff der Betriebskosten des § 1 BetrKV erfüllen. Das ist dann unproblematisch, wenn sich das ausdrücklich ergibt, wie für Wartungskosten aus § 2 Nrn. 2 und 4-7 BetrKV. Eine Kostenumlage ist auch über § 2 Nr. 17 BetrKV als „sonstige Betriebskosten“ denkbar. Allerdings müssen sonstige Betriebskosten im Mietvertrag im Einzelnen benannt sein, damit sie umlagefähig sind. (BGH, Urteil v. 7.4.2004 – VIII ZR 167/03, DWW 2004, 188 = WuM 2004, 290 = ZMR 2004, 430) Allein die mietvertragliche Bezeichnung „sonstige Betriebskosten“ reicht deshalb wegen der völligen Unbestimmtheit dieser Formulierung für eine wirksame Betriebskostenvereinbarung nicht aus. Betriebskosten müssen auch laufend anfallen, was nicht heißt, dass sie jährlich entstehen müssen. Es genügt auch ein mehrjähriger Turnus, wie das bei den Kosten für die Prüfung eines Heizöltanks oder bei der Eichung der Verbrauchszähler der Fall ist. (Schmid, Rn. 1036a; Langenberg, Rdn. A 18) Auch wenn es im Einzelfall schwierig sein mag, zu entscheiden, ob bestimmte Kosten als „sonstige Betriebskosten“ anzuerkennen sein, wird dies gar nicht nötig sein, wenn dazu im Mietvertrag überhaupt nichts vereinbart wurde. Beispiel: Im Treppenhaus und im Heizraum hält der Vermieter Feuerlöscher bereit. Eine Umlage der Feuerlöscherprüfungskosten scheidet aber von vornherein aus, wenn es dazu keine mietvertragliche Vereinbarung ergibt. Für die Umlage neuer „sonstiger“ Betriebskosten genügt auch eine schriftliche Erklärung des Vermieters in Textform nach § 560 Abs. 1 BGB. (Zum Muster für einen entsprechenden Vorbehalt im Mietvertrag siehe Blank, Umlage neuer „sonstiger“ Betriebskosten, NZM 2004, 651)


Andererseits: Nach Ansicht des BGH (Urteil vom 7.4.2004 – VIII ZR 146/03, NZM 2004, 418 = WuM 2004, 292) ist eine Umlegung sonstiger Betriebskosten – trotz fehlender mietvertraglicher Betriebskostenvereinbarung – auch auf Grund jahrelanger Zahlung zulässig, weil hierin eine stillschweigende Vereinbarung liegen kann. Ob diese Rechtsansicht des BGH richtig ist, mag dahingestellt bleiben, weil die BGH-Rechtsprechung für die Praxis maßgebend ist. Es stellt sich aber schon die Frage, ob der Mieter mit seiner Zahlung zugleich auch die mietvertraglichen Grundlagen für die Zukunft ändern will, er also einen Rechtsbindungswillen erkennen lässt. Aus der BGH-Entscheidung lässt sich leider nicht entnehmen, wie viele Jahre die „jahrelange Übung“ erfordert. (Schumacher, Zum Begründungsstil aktueller BGH-Entscheidungen im Wohnraummietrecht, WuM 2004, 507; Schmid, Die neue Rechtsprechung des BGH zum Mietnebenkostenrecht und ihre Folgen, DWW 2004, 288) Jedenfalls dürfte die lediglich einmalige Zahlung sonstiger Betriebskosten noch keine Betriebskostenvereinbarung für die Zukunft darstellen. (Maciejewski, Sonstige Betriebskosten, keine Umlage ohne detaillierte Vereinbarung, MM 6+7/2004, 9) Aus praktischen Erwägungen dürfte es zur Rechtsklarheit und zur Vermeidung von Streitigkeiten ohnehin ratsam sein, die sonstigen Betriebskosten im Mietvertrag zu benennen und bei der Einführung neuer Kosten eine Vertragsergänzung vorzunehmen. Das ermöglicht die problemlose Umlage von Prüfungskosten für haustechnische Einrichtungen als sonstige Betriebskosten, ohne dass man in die „hohe Juristerei“ einzusteigen braucht. (Vgl. auch die hilfreiche Übersicht von Stangl, Umlagefähigkeit einzelner Betriebskostenpositionen bei Wohnraum; eine tabellarische Arbeitshilfe, ZMR 2006, 95)

Wartungen und Prüfungen werden üblicherweise von Fremdfirmen erledigt. Sofern das der Hauswart erledigt, sind die Kosten hierfür gemäß § 2 Nr. 14 BetrKV nur umlagefähig, soweit es sich dabei nicht um Instandhaltungsmaßnahmen handelt. (LG Wuppertal, Urteil v. 2.3.1999 – 16 S 280/98, WuM 1999, 342; AG Suhl, Urteil v. 27.5.2003 – 5 C 1120/02, WuM 2003, 452)


Das aktuelle Urteil

Den Vermieter trifft keine generelle Pflicht, Dachrinnen und Regenabflüsse regelmäßig zu kontrollieren und zu reinigen, sofern keine konkreten Anzeichen für eine drohende Verstopfung vorliegen oder wenn aufgrund der Örtlichkeiten nicht mit Laubverstopfungen zu rechnen ist. Es spricht kein Anscheinsbeweis dafür, dass Rückstaubildungen stets auf eine Verletzung von Reinigungspflichten zurückzuführen sind. (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 30.3.2012 – 24 U 256/11, DWW 2012, 332)

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Gasleitung

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Schornstein

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Wasserleitung

Zähler für Energie

Prüfkosten als umlagefähige Betriebskosten



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